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Sicherungsgrundschuld | Hypothek | Unterschiede | Kredit | Pfandrecht | Entstehung | Erwerb | ├ťbertragung | Vermieterlupe.de

Merkmale der Sicherungsgrundschuld

Die Kreditbesicherung durch eine Hypothek oder eine Grundschuld spielt im Rahmen der Baufinanzierung eine wesentliche Rolle. Diese Grundpfandrechte, die im Grundbuch einzutragen sind, belasten Grundst├╝cke oder grundst├╝cksgleiche Rechte wie Wohnungseigentum. Sie k├Ânnen von der kreditgebenden Bank bzw. dem Gl├Ąubiger beim Kreditausfall verwertet werden. Zwar ist die Hypothek gel├Ąufiger, sie spielt in der Kreditsicherungspraxis allerdings eine immer unbedeutendere Rolle. Aufgrund des akzessorischen Charakters wurde die Hypothek von der Grundschuld mehr und mehr verdr├Ąngt. Im Folgenden werden wir die Hypothek mit der Grundschuld vergleichen und anschlie├čend die Merkmale der Sicherungsgrundschuld n├Ąher behandeln.

Die wichtigsten Unterschiede zwischen der Hypothek und der Grundschuld:


┬á┬á┬á Hypothek (┬ž┬ž 1113 ff. BGB) Grundschuld (┬ž┬ž 1191 ff. BGB)
Charakter & Zweck Die Hypothek ist ein Pfandrecht zur Sicherung einer bestimmten Forderung (akzessorisch). Hypothek und Forderung sind gesetzlich untrennbar miteinander verbunden. Bei Tilgung der Forderung erlischt die Hypothek ÔÇ×automatischÔÇť. Nachteil: Ggf. ist bei einem Folgekredit eine kostenpflichtige neue Eintragung vorzunehmen. Pfandrecht, welches unabh├Ąngig von einer bestimmten Forderung besteht (abstrakt). Vorteil: Die Grundschuld besteht auch nach dem Erl├Âschen der Forderung weiter und kann somit f├╝r weitere Forderungen bei demselben Gl├Ąubiger genutzt werden. Merke: Damit die Grundschuld eine bestimmte Forderung besichert, muss mittels einer Sicherungszweckerkl├Ąrung ein vertraglicher Zusammenhang zwischen Forderung und Grundschuld vereinbart werden.
Entstehung & Erwerb Die Hypothek entsteht mit der Einigung ├╝ber die Belastung des Grundst├╝cks und der Eintragung in die dritte Abteilung des Grundbuches. F├╝r den sogenannten. Eine weitere Voraussetzung ist das bestehen einer Forderung. Bei einer Briefhypothek muss zus├Ątzlich noch der Hypothekenbrief ├╝bergeben werden. Auch die Grundschuld entsteht mit der Einigung ├╝ber die Belastung des Grundst├╝cks und der Eintragung in die dritte Abteilung des Grundbuches. Anders als bei der Hypothek muss wegen der Abstraktheit der Grundschuld keine Forderung zugrunde liegen.
├ťbertragung & Erl├Âschen Durch das Begleichen der Forderung und entsprechender Eintragung ins Grundbuch, erlischt die Hypothek. Durch Abtretung des dinglichen Anspruchs und Eintragung der Abtretung im Grundbuch erlischt die Grundschuld.

 

Haftungsumfang

Wenn der Schuldner die Anspr├╝che aus den Forderungen nicht erf├╝llen kann, darf der Gl├Ąubiger die Hypothek bzw. Grundschuld verwerten. Der Anspruch des Gl├Ąubigers ist dabei auf die H├Âhe der Restforderung und anfallender Aufw├Ąnde begrenzt. Zus├Ątzliche Erl├Âse aus der Zwangsvollstreckung werden an den Eigent├╝mer oder an nachrangige Gl├Ąubiger ausgezahlt. Hier erfahren sie alles ├╝ber die Voraussetzungen und dem Ablauf der Zwangsvollstreckung. Der Haftungsumfang bei Hypothek und Grundschuld ist identisch und erstreckt sich auf folgende Sachen:

 

  • Das Grundst├╝ck an sich (┬ž1113 BGB).
  • Auch getrennte Erzeugnisse und wesentliche Bestandteile des Grundst├╝cks wie ein Geb├Ąude und B├Ąume geh├Âren dazu (┬ž┬ž1120, 93ff. BGB).
  • Zubeh├Âr wie Maschinen und Vieh (┬ž1120, 97 BGB).
  • Miet-, Pacht-, und Versicherungsforderungen (┬ž┬ž1123, 1127 BGB).
  • Die Grundschuldbestellungsurkunde

 

Haben sich Eigent├╝mer und Gl├Ąubiger ├╝ber die Eintragung einer Grundschuld geeinigt, wird abschlie├čend eine notariell beurkundete Grundschuldbestellungsurkunde erstellt. Die zur G├╝ltigkeit notwendige Grundbucheintragung wird anschlie├čend von einem Notar vorgenommen. In der Grundschuldbestellungsurkunde m├╝ssen folgende Informationen aufgef├╝hrt sein:

 

  • Genaue Bezeichnung des Sicherungsobjektes.
  • H├Âhe und Rang der Grundschuld.
  • Dinglicher Zinssatz: Der Kreditnehmer ist nur verpflichtet, den im Kreditvertrag vereinbarten Zinssatz zu zahlen. Der dingliche Zinssatz bestimmt, mit welchen Zins die Forderung im Falle einer Zwangsvollstreckung verzinst wird. Damit bei zuk├╝nftigen Zinssteigerungen der dingliche Zinssatz im Rahmen des vereinbarten Zinssatzes liegt, wird oft ein hoher dinglicher Zinssatz, wie zum Beispiel 15%, festgelegt.
  • Zwangsvollstreckungsklausel mit notarieller Beurkundung (┬ž800 ZPO): Der Eigent├╝mer stimmt zu, dass der Gl├Ąubiger im Falle des Forderungsausfalls eine sofortige Zwangsversteigerung durchf├╝hren darf. Die dingliche Zwangsvollstreckung erstreckt sich auf das Sicherungsobjekt, w├Ąhrend die pers├Ânliche Zwangsvollstreckung das gesamte Verm├Âgen des Kreditnehmers betrifft.

 

Die Sicherungsvereinbarung bei der Grundschuld

Aufgrund der Abstraktheit der Grundschuld muss ein Zusammenhang zwischen der Grundschuld und der Kreditbesicherung an sich hergestellt werden. Durch eine enge Sicherungszweckerkl├Ąrung wird ein bestimmter Kredit besichert, eine weite Sicherungszweckerkl├Ąrung hingegen besichert alle bestehenden und zuk├╝nftigen Forderungen des Gl├Ąubigers. Dar├╝ber hinaus werden noch weitere Vereinbarungen bez├╝glich der Verwertung und der Sicherheiten-Freigabe getroffen. Auch die Versicherung des Grundbesitzes spielt eine wichtige Rolle. Der Eigent├╝mer verpflichtet sich, die auf dem Grundst├╝ck befindlichen Geb├Ąude und Anlagen unter anderem gegen Brand, Blitzschlag und Sturmsch├Ąden zu versichern.

Autor:┬á Vermieterlupe (www.vermieterlupe.de) Redaktion – Stand: 09/2020