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Sicherungsgrundschuld | Hypothek | Unterschiede | Kredit | Pfandrecht | Entstehung | Erwerb | Übertragung | Vermieterlupe.de

Merkmale der Sicherungsgrundschuld

Die Kreditbesicherung durch eine Hypothek oder eine Grundschuld spielt im Rahmen der Baufinanzierung eine wesentliche Rolle. Diese Grundpfandrechte, die im Grundbuch einzutragen sind, belasten GrundstĂŒcke oder grundstĂŒcksgleiche Rechte wie Wohnungseigentum. Sie können von der kreditgebenden Bank bzw. dem GlĂ€ubiger beim Kreditausfall verwertet werden. Zwar ist die Hypothek gelĂ€ufiger, sie spielt in der Kreditsicherungspraxis allerdings eine immer unbedeutendere Rolle. Aufgrund des akzessorischen Charakters wurde die Hypothek von der Grundschuld mehr und mehr verdrĂ€ngt. Im Folgenden werden wir die Hypothek mit der Grundschuld vergleichen und anschließend die Merkmale der Sicherungsgrundschuld nĂ€her behandeln.

Die wichtigsten Unterschiede zwischen der Hypothek und der Grundschuld:


    Hypothek (§§ 1113 ff. BGB) Grundschuld (§§ 1191 ff. BGB)
Charakter & Zweck Die Hypothek ist ein Pfandrecht zur Sicherung einer bestimmten Forderung (akzessorisch). Hypothek und Forderung sind gesetzlich untrennbar miteinander verbunden. Bei Tilgung der Forderung erlischt die Hypothek „automatisch“. Nachteil: Ggf. ist bei einem Folgekredit eine kostenpflichtige neue Eintragung vorzunehmen. Pfandrecht, welches unabhĂ€ngig von einer bestimmten Forderung besteht (abstrakt). Vorteil: Die Grundschuld besteht auch nach dem Erlöschen der Forderung weiter und kann somit fĂŒr weitere Forderungen bei demselben GlĂ€ubiger genutzt werden. Merke: Damit die Grundschuld eine bestimmte Forderung besichert, muss mittels einer SicherungszweckerklĂ€rung ein vertraglicher Zusammenhang zwischen Forderung und Grundschuld vereinbart werden.
Entstehung & Erwerb Die Hypothek entsteht mit der Einigung ĂŒber die Belastung des GrundstĂŒcks und der Eintragung in die dritte Abteilung des Grundbuches. FĂŒr den sogenannten. Eine weitere Voraussetzung ist das bestehen einer Forderung. Bei einer Briefhypothek muss zusĂ€tzlich noch der Hypothekenbrief ĂŒbergeben werden. Auch die Grundschuld entsteht mit der Einigung ĂŒber die Belastung des GrundstĂŒcks und der Eintragung in die dritte Abteilung des Grundbuches. Anders als bei der Hypothek muss wegen der Abstraktheit der Grundschuld keine Forderung zugrunde liegen.
Übertragung & Erlöschen Durch das Begleichen der Forderung und entsprechender Eintragung ins Grundbuch, erlischt die Hypothek. Durch Abtretung des dinglichen Anspruchs und Eintragung der Abtretung im Grundbuch erlischt die Grundschuld.

 

Haftungsumfang

Wenn der Schuldner die AnsprĂŒche aus den Forderungen nicht erfĂŒllen kann, darf der GlĂ€ubiger die Hypothek bzw. Grundschuld verwerten. Der Anspruch des GlĂ€ubigers ist dabei auf die Höhe der Restforderung und anfallender AufwĂ€nde begrenzt. ZusĂ€tzliche Erlöse aus der Zwangsvollstreckung werden an den EigentĂŒmer oder an nachrangige GlĂ€ubiger ausgezahlt. Hier erfahren sie alles ĂŒber die Voraussetzungen und dem Ablauf der Zwangsvollstreckung. Der Haftungsumfang bei Hypothek und Grundschuld ist identisch und erstreckt sich auf folgende Sachen:

 

  • Das GrundstĂŒck an sich (§1113 BGB).
  • Auch getrennte Erzeugnisse und wesentliche Bestandteile des GrundstĂŒcks wie ein GebĂ€ude und BĂ€ume gehören dazu (§§1120, 93ff. BGB).
  • Zubehör wie Maschinen und Vieh (§1120, 97 BGB).
  • Miet-, Pacht-, und Versicherungsforderungen (§§1123, 1127 BGB).
  • Die Grundschuldbestellungsurkunde

 

Haben sich EigentĂŒmer und GlĂ€ubiger ĂŒber die Eintragung einer Grundschuld geeinigt, wird abschließend eine notariell beurkundete Grundschuldbestellungsurkunde erstellt. Die zur GĂŒltigkeit notwendige Grundbucheintragung wird anschließend von einem Notar vorgenommen. In der Grundschuldbestellungsurkunde mĂŒssen folgende Informationen aufgefĂŒhrt sein:

 

  • Genaue Bezeichnung des Sicherungsobjektes.
  • Höhe und Rang der Grundschuld.
  • Dinglicher Zinssatz: Der Kreditnehmer ist nur verpflichtet, den im Kreditvertrag vereinbarten Zinssatz zu zahlen. Der dingliche Zinssatz bestimmt, mit welchen Zins die Forderung im Falle einer Zwangsvollstreckung verzinst wird. Damit bei zukĂŒnftigen Zinssteigerungen der dingliche Zinssatz im Rahmen des vereinbarten Zinssatzes liegt, wird oft ein hoher dinglicher Zinssatz, wie zum Beispiel 15%, festgelegt.
  • Zwangsvollstreckungsklausel mit notarieller Beurkundung (§800 ZPO): Der EigentĂŒmer stimmt zu, dass der GlĂ€ubiger im Falle des Forderungsausfalls eine sofortige Zwangsversteigerung durchfĂŒhren darf. Die dingliche Zwangsvollstreckung erstreckt sich auf das Sicherungsobjekt, wĂ€hrend die persönliche Zwangsvollstreckung das gesamte Vermögen des Kreditnehmers betrifft.

 

Die Sicherungsvereinbarung bei der Grundschuld

Aufgrund der Abstraktheit der Grundschuld muss ein Zusammenhang zwischen der Grundschuld und der Kreditbesicherung an sich hergestellt werden. Durch eine enge SicherungszweckerklĂ€rung wird ein bestimmter Kredit besichert, eine weite SicherungszweckerklĂ€rung hingegen besichert alle bestehenden und zukĂŒnftigen Forderungen des GlĂ€ubigers. DarĂŒber hinaus werden noch weitere Vereinbarungen bezĂŒglich der Verwertung und der Sicherheiten-Freigabe getroffen. Auch die Versicherung des Grundbesitzes spielt eine wichtige Rolle. Der EigentĂŒmer verpflichtet sich, die auf dem GrundstĂŒck befindlichen GebĂ€ude und Anlagen unter anderem gegen Brand, Blitzschlag und SturmschĂ€den zu versichern.

Autor:  Vermieterlupe (www.vermieterlupe.de) Redaktion – Stand: 09/2020