Mietrecht | Wohnungs- & Gewerberaummietrecht | Verzug |Betriebskostenabrechnung | Kündigung

MIETRECHT (Wohnungs- und Gewerberaummietrecht)

Als Teilgebiet des Mietrechts wollen wir Sie im nachfolgenden Beitrag über das Wohnungs- und Gewerberaummietrecht informieren. Sollten Sie die für Sie passende Information nicht finden, nehmen wir auch hier gern Ihre Anregungen für weiterführende Einträge entgegen oder verweisen Sie an unseren kompetenten Partner in Sachen Immobilienrecht und damit Ihren Fachanwalt für Mietrecht, Herrn Rechtsanwalt Stephan Scharlach.

Wir möchten Ihnen dieses Thema aus dem Blickpunkt des Vermieters bzw. der Hausverwaltung näher bringen. Ein Informationspool für Mieter stellt dieser Eintrag dennoch dar.

Das Mietrecht regelt zunächst die Beziehung des Vermieters zu dem Mieter, ganz gleich, ob die Verwaltung der Mietobjekte durch eine Hausverwaltung organisiert wird. Diese tritt in diesem Fall dann wie der Vermieter auf. Regelungen hierzu finden sich in den §§ 535 ff. BGB.

Ein Mietverhältnis wird stets durch einen Mietvertrag begründet und ist die Grundlage aller weiteren Rechte und Pflichten des Vermieters und Mieters im Verhältnis zu der anderen Vertragspartei. Mit Abschluss des Mietvertrages wird ein schuldrechtliches Verhältnis begründet, in welchem der Vermieter dem Mieter die Immobilie zur Nutzung überlässt und sich der Mieter zu regelmäßigen Mietzahlungen verpflichtet.

 

Maßgeblich für alle weiteren Überlegungen ist die Klarheit, ob es sich bei dem Vertrag, um einen Mietvertrag über Wohn- oder Gewerberaum handelt. Das Wohnraummietrecht ist Mieterschutzrecht, welches den Mieter vor der Willkür des Vermieters schützen soll. Der private Mieter gilt in der Rechtsprechung als schwächere Vertragspartei und ist damit als schutzbedürftig anzusehen.

Dieser Aspekt fehlt im Gewerberaummietrecht gänzlich, da von einem gleich gelagerten Kräfteverhältnis der Vertragsparteien ausgegangen wird.

Dabei ist die Titulierung des Vertrages nicht maßgeblich, sondern im Zweifelsfall entscheidet der Vertragszweck über die Einordnung (OLG Frankfurt/Main, Urteil vom 16.06.2010, Az.: 2 U 220/09, https://www.iww.de/quellenmaterial/id/48214). Über die Besonderheit und rechtliche Problematik des Mischmietverhältnisses informieren wir Sie gern gesondert.

 

Wir wollen Ihnen nicht die Zeit rauben und Ihnen als bereits auf dem Immobilienmarkt tätige Vermieter oder Hausverwaltung erklären, wie Sie Ihre Mietverträge gestalten. Im Rahmen des Wohn- und Gewerbemietrechts möchten wir Sie mit drei Problemfeldern (Zahlungsverzug, Kündigung/Räumung, Betriebskostenabrechnung) vertraut machen, die auch der Anwaltskanzlei um Rechtsanwalt Stephan Scharlach, Fachanwalt für Mietrecht und Immobilien sowie Bau- und Architektenrecht, im Arbeitsalltag immer wieder begegnen.

Verzug von Mietzahlungen

Ein Ärgernis, welches wahrscheinlich jeder Vermieter und jede Hausverwaltung aus der Praxis kennt, doch wann spricht man überhaupt von Zahlungsverzug?

Grundsätzlich gerät der Mieter in Verzug, wenn die Miete nicht oder nicht in voller Höhe zum vertraglich vereinbarten oder gesetzlichen Zeitpunkt geleistet wird. In der Regel enthalten Mietverträge die Bestimmung, dass die Miete jeweils zum dritten Werktag eines jeden Monats im Voraus zu entrichten ist. Für Mietverträge die ab dem 01.09.2001 geschlossen wurden, regelt das BGB dies entsprechend (vgl. § 556 b BGB, https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556b.html). Ohne eine Verpflichtung Ihrerseits den offenen Betrag anzumahnen, gerät der Mieter mit Ablauf des dritten Werktages automatisch in Verzug.

Einzig bei Mietverträgen, die vor dem 01.09.2001 geschlossen wurden und keine vertragliche Bestimmung zur Mietzahlung enthält, tritt der Zahlungsverzug mit Beginn des ersten eines Monats ein, da das BGB hier eine Zahlfrist zum Ende des jeweiligen Monats vorsieht.

 

Praxistipp: Mahnen Sie Ihren Mieter dennoch schriftlich an, können Sie für das Mahnschreiben einen Pauschalbetrag von 2,50 EUR geltend machen. Kann Ihnen der Mieter einen geringeren Verzugsschaden als diesen Pauschalbetrag nachweisen, gilt dieser (BGH, Urteil vom 23.11.2005, Az. VIII ZR 154/04, https://www.iww.de/quellenmaterial/id/3540).

 

Ob Sie das gerichtliche Mahnverfahren gegen Ihren Mieter einleiten, bleibt Ihrer Praxiserfahrung überlassen.

 

Bitte beachten Sie, dass kein Zahlungsverzug eintritt, wenn der Mieter von seinem gesetzlich verankerten Recht auf Mietminderung Gebrauch macht oder seine Zustimmung zur Mieterhöhung verweigert hat.

Kündigung des Mietvertrages aufgrund von Zahlungsverzug

Hier ist es erneut nötig, zwischen dem Wohnraum- und Gewerbemietvertrag zu unterscheiden und verweisen erneut auf das gesetzliche reglementierte Schutzbedürfnis von Mietern im Rahmen der Anmietung von Wohnraum.

Befassen wir uns zunächst mit dem Wohnraummietvertrag:

Ein einmaliger Zahlungsverzug versetzt Sie noch nicht in das Recht, den Mietvertrag zu kündigen.

Eine Kündigung ist dann gerechtfertigt, wenn der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit der Zahlung von mehr als einer Monatsmiete (§ 543 Abs. 2 Satz 3a BGB, https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__543.html) oder über einen längeren Zeitraum in Höhe von zwei Monatsmieten in Verzug geraten ist. Für die erst genannte Variante ist es so zum Beispiel schon ausreichend, wenn der Mietrückstand eine Monatsmiete und 1 Cent beträgt. Die Miete setzt sich hierbei immer aus der Nettokaltmiete und der Nebenkostenvorauszahlung bzw. Nebenkostenpauschale zusammen. Nachforderungen aus Nebenkostenabrechnungen oder Ersatzansprüche des Vermieters spielen bei der Feststellung des Mietrückstandes keine Rolle.

 

Unter den vorgenannten Bedingungen ist der Vermieter bzw. die Hausverwaltung berechtigt, die fristlose Kündigung auszusprechen bzw. schriftlich zu erteilen. Warten Sie hier jedoch unbedingt den Zahlungsverzug ab!

Zahlt der Mieter den Rückstand wird ihre fristlose Kündigung gegenstandslos. Diese Möglichkeit wird dem Mieter einmal alle zwei Jahre eingeräumt.

Bestehen die Außenstände weiterhin und der Mieter kommt seiner Verpflichtung zur Räumung und Überlassung der Mietsache nach einer angemessenen Fristsetzung von 1 – 2 Wochen nach Zugang der Kündigung (LG Baden-Baden, Beschluss vom 22.05.1995, Az.: 1 T 32/95) nicht nach, kann es sinnvoll sein, Räumungsklage bei dem zuständigen Amtsgericht, in dessen Bezirk sich die Wohnung befindet, einzureichen. Herr Rechtsanwalt Stephan Scharlach  berät Sie hierzu und in allen anderen verfahrensrechtlichen Angelegenheiten gern.

Auch im Falle der Räumungsklage wird dem Mieter bzw. Schuldner nachgelassen, die offenen Miete noch zwei Monate nach Zustellung der Klage vollständig auszugleichen, um damit das Verfahren vor Gericht und die fristlose Kündigung abzuwenden. Diese Nachzahlung kann auch von dem sich zur Zahlung verpflichtenden Sozialamt innerhalb genannter Frist vorgenommen werden.

Mit der erfolgreichen Beendigung des Verfahrens auf Herausgabe und Räumung der Wohnung liegt Ihnen nun ein rechtskräftiger Titel vor. Mit diesem können Sie nun den Gerichtsvollzieher mit der Räumung der Wohnung beauftragen. Ein entsprechender Antrag ist bei der Verteilerstelle für Gerichtsvollzieheraufträge des Amtsgerichtes zu stellen und unterliegt dem Formularzwang.

 

Die Anwendbarkeit der vorstehenden Ausführungen ist auch auf den Zahlungsverzug der Kaution von mindestens 2 Nettokaltmieten adaptierbar.

Zahlungsverzug bei Gewerberaummietverträgen

Hier seht das BGB, im Gegensatz zu Mietverträgen über Wohnraum, keine explizite Regelung vor. Die Verzugsregeln finden hier zwar entsprechend Anwendung, auf welche Höhe sich der Zahlungsverzug jedoch belaufen muss, um eine fristlose Kündigung erteilen zu können, ist nicht klar geregelt. Im Einzelfall kann bereits der Mietrückstand von weniger als einer Monatsmiete eine fristlose Kündigung rechtfertigen. In jedem Falle lässt sich jedoch festhalten, dass die Verzugshöhen im Bereich des Wohnungsmietrecht auch hier greifen und verweisen Sie hierzu noch einmal auf den vorhergehenden Abschnitt zum Zahlungsverzug bei Wohnraummietverträgen.

Weitere Kündigungsgründe

Der Vollständigkeit halber wollen wir hier noch weitere wichtige Gründe für die Kündigung des Mietvertrages durch den Vermieter aufführen, denn entgegen zu gesetzlichen Regelung der Kündigungsfrist für den Mieter, hat es der Vermieter oder seine Hausverwaltung oft schwer, das Vertragsverhältnis aufzulösen.

 

  • fortwährend unpünktliche Zahlung des Mieters als „schwerwiegende Vertragsverletzung“ (BGH, Urteil vom 11.01.2006 – VIII ZR 364/04, https://openjur.de/u/81927.html)
  • Hier sollte der Mieter jedoch vor der Kündigung bereits einmal abgemahnt worden sein.
  • Störung des Hausfriedens durch den Mieter verursacht Unzumutbarkeit (beachten Sie Ihre Beweispflicht und führen Sie unter Zuhilfenahme von Zeugen Protokoll über die Störungen des Mieters)
  • schwerwiegende Vernachlässigung der Sorgfaltspflicht für die Mietsache
  • Mahnen Sie auch hier zuvor den Mieter an und setzen Sie eine angemessene Frist zur Änderung seines Verhaltens)
  • unerlaubte Untervermietung (Ausnahme: Einzug eines engen Familienmitgliedes)
  • Betrieb eines Gewerbes in der Wohnung (der Gewerbebetrieb sollte nach außen hin bemerkbar sein)
  • Eigenbedarf (hierbei sind vernünftige nachvollziehbare Gründe anzuführen)
  • das Mietverhältnis verhindert die angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstückes

 

Diese Gründe sind natürlich auch begrenzt bei einem Gewerbemietvertrag anwendbar, hier gilt es aber ferner zu beachten, dass Gewerberaummietverträge stets mit einer gesetzlichen Frist von 6 Monaten gekündigt werden können, gesetzt dem Fall der Mietvertrag enthält keine dem widersprechende Regelung.

Immer wieder mit zahlreichen Fragen behaftet, immer wieder brisant –

Die Betriebskostenabrechnung

Was müssen Sie beachten, welche Fristen gelten, darf überhaupt eine Betriebskostenabrechnung gestellt werden und wie rechnen Sie richtig ab? Jahrelange Praxis schützt vor Konflikten nicht, sodass es zunächst unser Anliegen ist, Sie über die gängige Handhabung von Betriebskostenabrechnungen zu informieren.

 

Betriebskosten sind zunächst einmal all jene Kosten, die bei dem Eigentümer als Kosten des Grundstücks bzw. der Immobilie anfallen und Bewirtschaftungskosten gemäß § 1 Betriebskostenverordnung (Direktlink, https://www.gesetze-im-internet.de/betrkv/__1.html) sind. Bei Vermietung werden diese Kosten zumeist auf den Mieter umgelegt und begründen Ihren Erstattungsanspruch. § 556 Abs. 2 Satz 1 BGB sieht vor, dass diese Kosten entweder als eine Vorauszahlung oder eine Pauschale entrichtet werden. Sind die Betriebskosten als Pauschale vereinbart, gelten alle Kosten als abgegolten. Prüfen Sie also dahingehend den geschlossenen Mietvertrag und bestimmen demnach Ihren Anspruch.

Die Betriebskostenvereinbarung im Mietvertrag

Ferner muss die Umlage der Betriebskosten hinreichend vertraglich bestimmt sein. Es ist nicht ausreichend, den Mieter darauf hinzuweisen und vertraglich abzusichern, dass er die „üblichen Nebenkosten der Wohnung“ zu tragen habe. Der BGH rät, diese Kosten immer als „Betriebskosten“ zu benennen

Hier steht es Ihnen frei, die Betriebskosten einzeln aufzuführen oder lediglich auf die Anlage zu § 27 II. BV (Direktlink, https://www.gesetze-im-internet.de/bvo_2/__27.html) bzw. auf den Katalog in § 2 BetrkV (Direktlink, https://www.gesetze-im-internet.de/betrkv/__2.html) zu verweisen, ohne diese dem Mietvertrag beizufügen. „Sonstige Betriebskosten“ nach § 2 Nr. 17 BetrKV (Direktlink, https://www.gesetze-im-internet.de/betrkv/__2.html) erfordern eine ausdrückliche Vereinbarung und müssen damit explizit aufgeführt sein, welches das sind, erläutern wir in unserem Unterpunkt „Was sind umlagefähige Kosten?“

Die Angabe des Umlageschlüssels ist nicht zwingend erforderlich, ist nichts anderes vereinbart, erfolgt die Umlage der Kosten nach dem Anteil der Wohnfläche. Ist das Vermietungsobjekt mit mit Geräten zur Verbrauchsmessung ausgestattet, ist die Abrechnung verbrauchsabhängig vorzunehmen.

Fristen für die Betriebskostenabrechnung

Prinzipiell gilt: Die Betriebskostenabrechnung muss spätestens ein Jahr nach dem Ende des Abrechnungszeitraums den Mieter erreicht haben. Geht man also von einem Abrechnungszeitraum 01.01.2017 bis 31.12.2017 aus, können Sie noch bis zum 31.12.2018 die Abrechnung Ihrem Mieter zukommen lassen. Verspätete Betriebskostenabrechnungen sind unwirksam und machen Ihren Erstattungsanspruch bei der Vereinbarung einer Betriebskostenvorauszahlung nichtig. Diese Frist gilt im Übrigen auch, wenn Ihr Mieter zwischenzeitlich ausgezogen.

Bezeichnete Regelung findet sowohl in der Vermietung von Wohnraum als auch von Gewerbeflächen Anwendung.

Hinweis von Rechtsanwalt Stephan Scharlach:

Ergibt sich aus der verspäteten Abrechnung ein Guthaben für den Mieter sind Sie trotz des Fristablaufs verpflichtet, das Guthaben auszuzahlen!

Der Abrechnungszeitraum beträgt immer 12 Monate und kann vertraglich weder verlängert noch verkürzt werden. Welcher Beginn für diesen Zeitraum gewählt wird, spielt jedoch keine Rolle.

Kommt der Vermieter seiner Pflicht auf Erteilung einer Betriebskostenabrechnung nicht nach, unterliegt der Anspruch des Mieters auf Aushändigung der Nebenkostenabrechnung der regelmäßigen Verjährungspflicht von drei Jahren ab Ende der Abrechnungsfrist. Ziehen wir also noch einmal obiges Beispiel zu Rate, verjährt die Forderung des Mieters auf Erteilung der Betriebskostenabrechnung am 31.12.2021.

Auch der Anspruch des Vermieters aus einer Nebenkostenabrechnung verjährt nach drei Jahren und beginnt mit dem Ablauf des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist, er entsteht jedoch erst mit der Erteilung einer wirksamen Betriebskostenabrechnung.

Formale Anforderungen an eine Betriebskostenabrechnung

Überprüfen Sie die von Ihnen erstellte Betriebskostenabrechnung auf folgende formale Mindestanforderungen:

Sind Absender und Adressat in der Abrechnung benannt?

Sind Objekt und Abrechnungszeitraum aufgeführt?

Werden die Gesamtkosten aufgezeigt?

Ist der Umlageschlüssel angegeben und erläutert?

Wurde der jeweilige Mieteranteil an den einzelnen Kosten berechnet und ebenfalls angegeben?

Wurden die Betriebskostenvorauszahlungen zum Abzug gebracht?

Ist das Guthaben oder der Nachzahlbetrag ausgewiesen?

Können Sie hinter diese Fragen jeweils einen Haken setzen, entspricht Ihre Betriebskostenabrechnungen höchstwahrscheinlich den formalen Anforderungen.

Inhaltliche (materielle) Richtigkeit von Betriebskostenabrechnungen

Auch hier möchten wir Ihnen eine kurze Checkliste an die Hand geben:

Sind die aufgeführten Kosten tatsächlich umlagefähig?

Entspricht der Verteilungsschlüssel der Vereinbarung im Mietvertrag?

Haben sich Rechenfehler eingeschlichen?

Hinweis von Rechtsanwalt Stephan Scharlach:

Inhaltliche Fehler können stets korrigiert werden, formale Fehler bedeuten, dass die Betriebskostenabrechnung neu erstellt werden muss. Bitte beachten Sie diese Anmerkung, wenn es um die Wahrung der Fristen zur Erteilung der Betriebskostenabrechnung geht.

Was sind umlagefähige Kosten?

Zunächst einmal das A und O einer jeder Nebenkostenabrechnung. Unter Verweis auf § 2 BetrkV (Direktlink, https://www.gesetze-im-internet.de/betrkv/__2.html) stellen wir Ihnen diese gern noch einmal tabellarisch zur Verfügung.

 

Kostenart Weiterführende Erläuterung
Grundsteuer ist eine „öffentliche Last des Grundstücks“
Abwassergebühren in der Betriebskostenverordnung „Entwässerung des Grundstücks“ genannt
Warme Betriebskosten sämtliche Kosten für Heizung und Warmwasser
Aufzug umlagefähig auf ALLE Mieter, auch jene im EG (BGH, Urteil vom 20.09.2206, Az.: VIII ZR 103/06, https://openjur.de/u/80471.html)
Straßenreinigung und Müllabfuhr Ausnahme: Anschaffungskosten für Mülltonnen
Gebäudereinigung und Ungezieferbeseitigung
Gartenpflege
Beleuchtungskosten Stromkosten für den Außenbereich und der von den Mietern gemeinschaftlich genutzten Gebäudeteile
Sach- und Haftpflichtversicherung Gebäude-, Glas-, bestimmte Haftpflichtversicherungen, Kosten der Gebäudeversicherung für Photovoltaikanlage
Hausmeisterkosten Reparaturen oder der Hausmeister als Postbote für den Vermieter oder die Hausverwaltung sind nicht umlagefähig
Fernsehen, Antenne oder Kabelanschluss „Gemeinschafts-Antennenanlage und Breitbandnetz“ in der Betriebskostenverordnung
Waschraum gemeinschaftliche Waschküche

Sind sie im Mietvertrag genau aufgeführt, können auch folgende Positionen beispielsweise als „sonstige Betriebskosten“ umlagefähig sein:

 

  • Trinkwasseranalyse
  • Wartungskosten für brandschutztechnische Anlagen (Rauchwarnmelder, Sprinkleranlagen), Blitzschutzanlagen
  • laufende Kosten für Bereitschaftsdienste, Pförtner oder Videoüberwachungsanlage
  • Überprüfungskosten für Gasleitungen und Abwasserrohre
  • regelmäßige Reinigung von Dachrinnen etc.

Wir möchten Sie noch einmal darauf hinweisen, dass diese Kosten nur dann umlagefähig sind, wenn sie auch im Mietvertrag ausdrücklich aufgeführt wurden. Eine Ausnahme stellt hier nur die stillschweigende Vereinbarung dar. Sind die Kosten über einen Zeitraum von mindestens drei Jahren anstandslos gezahlt worden, ist davon auszugehen, dass mit der Berechnung dieser Kosten Einverständnis besteht (BGH, Urteil vom 07.04.2004, Az.: VIII ZR 146/03, https://www.jurion.de/urteile/bgh/2004-04-07/viii-zr-146_03/).

Welche Kosten können nicht auf den Mieter umgelegt werden?

Um Streitpunkte mit Ihren Mietern zu vermeiden, sollten Sie unbedingt beachten, welche Positionen nicht auf den Mieter umzulegen sind. Auch hier informieren wir Sie wieder übersichtlich, wenn auch in exemplarischer Ausführung, in tabellarischer Form:

 

Kostenart Weiterführende Erläuterung
Reparaturkosten sie gewährleisten den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Objekts
Instandhaltungskosten s. Reparaturkosten
Verwaltungskosten Kosten für Personal und Einrichtung zur Verwaltung des Objekts, hiervon nicht betroffen Hausmeister/Hauswart
Nebenkostenanteile für Leerstand
Bank- und Kontoführungsgebühren, Zinsen, Porto, Telefon gehören zu den Verwaltungskosten
Neuanlage eines Gartens Gartenpflege ist abrechenbar, die Neuanlage jedoch nicht,

ist die Gartenpflege Teil des Hausmeisterdienstes darf diese nicht gesondert abgerechnet werden

Dachrinnenreinigung als Maßnahme bei einer Verstopfung
Gewerbliche Versicherungsanteile und Grundsteueranteile Vereint ein Mietobjekt Wohn- und Gewebefläche dürfen diese nicht zusammen auf den Mieter umgelegt werden, äquivalent bei weiteren Kosten der Mischnutzung
Reparaturkosten-, Umweltschaden-, Rechtsschutz-, Mietausfallversicherung
Prozesskosten des Vermieters bspw. Bei Mietzahlungsklagen gegen säumige Mieter

Sollten Sie Zweifel an der Umlagefähigkeit diverser Kosten haben, berät Sie Rechtsanwalt Stephan Scharlach  gern bzw. wird Ihnen über Ihre Hausverwaltungssoftware  eine Lösung angeboten.

Bei allen weiterführenden Fragen steht Ihnen ein kompetentes Team für Softwarelösung und juristischer Beratung  zur Verfügung.

Wir freuen uns auf Ihre Anfrage und Ihr Anliegen!

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