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Maklerrecht |Provisionszahlung |Provisionsanspruch |Provision

MAKLERRECHT & sein Hauptstreitpunkt: die Provisionszahlung

Als Immobilienmakler sieht man sich hÀufig dem Problem ausgesetzt, dass Provisionszahlungen nicht gezahlt, bestritten oder schlichtweg ignoriert werden. Oder waren Sie bereits in der Situation, eine ungerechtfertigte Aufforderung zur Zahlung einer Maklerprovision erhalten zu haben?

Aufgrund der nur rudimentĂ€r im BGB angelegten Regelungen im Bereich Maklerrecht, gilt dieses bisweilen als Richterrecht. So musste sich der BGH beispielsweise im Jahr 2016 mit der Frage auseinandersetzen, ob ein Provisionsanspruch ĂŒberhaupt entstanden sei und wie das Widerrufsrecht eines Maklervertrages gestaltet ist (BGH, Urteil vom 07.07.2016, Az.: I ZR 30/15)

ZunĂ€chst sind Immobilienmakler Auftragnehmer des VerkĂ€ufers bzw. Vermieters einer Immobilie oder des Objektsuchenden, sei es zum Kauf oder zur Miete. Sie sind der Vermittler, der im optimalen Fall zum Vertragsabschluss zwischen Objektanbieter und -interessenten fĂŒhrt.

Voraussetzungen fĂŒr den Makler- bzw. Provisionsanspruch

Brechen wir dies zunÀchst auf eine einfache Formel herunter:

Maklervertrag + entsprechende TĂ€tigkeit des Maklers = Provision

Der Maklervertrag kann durch ausdrĂŒckliche ErklĂ€rung oder durch konkludentes (schlĂŒssiges) Handeln des Kunden begrĂŒndet werden. Das BGB sieht hier keine Schriftformerfordernis vor.

Doch sehen wir uns hier einer neuen Herausforderung ausgesetzt. Was ist konkludentes Handeln im Rahmen des Abschlusses eines Maklervertrages?

Der Makler muss eindeutig erklĂ€ren, dass er Auftragnehmer der ihn kontaktierenden Partei sein will, um damit auszuschließen, dass er als Makler der dritten Partei auftritt. Als probates Mittel zum Ausschluss dieser Verwechslung sieht der BGH den Hinweis auf eine fĂ€llig werdende Provisionszahlung, sodass der Kunde von einer Provisionspflicht ausgehen muss.

Wie gestaltet sich diese Regelung in Zeiten des Internets?

Was ist Ihre erste Anlaufstelle, wenn Sie auf der Suche nach einer passenden Immobilie sind? Ganz klar: die Weiten des Internets. Auf diversen Webportalen, wie Immobilienscout24, Immonet, Immowelt, sind Sie in kĂŒrzester Zeit in der Lage, die Daten diverser Immobilien zu sichten, Ihnen wird Bildmaterial zur VerfĂŒgung gestellt und der Mietpreisspiegel ist ein weiteres Kriterium.

Das Inserat eines Maklers fĂŒr eine Immobilie ist bei weitem noch nicht als Abschluss eines Maklervertrages anzusehen. Es handelt sich hierbei schlichtweg um die Einladung zur Abgabe eines Angebotes durch den Kunden (invitatio ad offerendum). Tritt der Kunde mit dem Makler in Kontakt (Annahme des Angebots des Maklers) und kommt der Makler in diesem Rahmen der Erbringung seiner TĂ€tigkeit nach, wurde ein wirksamer Maklervertrag (siehe auch weiterfĂŒhrende Informationen zum Widerrufsrecht ) geschlossen (BGH, Urteil vom 03.05.2012, AZ: II ZR 62/1)

Bitte beachten Sie!

Auch wenn der Maklervertrag aufgrund der vorgenannten Bedingungen geschlossen wurde, ist ein Provisionsanspruch nur dann gegeben, wenn dieser ausdrĂŒcklich Teil des Inserates ist.

Dennoch gibt es auch hier einen Sonderfall:

Ist die Provision nicht Teil des Inserates und wird erst mit Übersendung des ExposĂ©s an den Interessenten nach seinem Wunsch auf weiterfĂŒhrende Informationen bekannt, kommt der Anspruch auf Provision erst im Rahmen seiner Besichtigungsnachfrage des Objektes zustande.

Man kann also zusammmenfassend sagen, dass der Provisionsanspruch des Immobilienmaklers nur dann entsteht, wenn der Kunde tatsÀchlich Kenntnis von diesem hatte.

ErfĂŒllung des Maklervertrages

Eine rein beratende TĂ€tigkeit oder gar die Anberaumung eines Besichtigungstermin mit dem Kaufinteressenten stellen keine ErfĂŒllung des Maklervertrages und den daraus resultierenden Anspruch auf Provisionszahlung dar.

Der Makler muss zur ErfĂŒllung des Hauptvertrages als Nachweis- oder Vermittlungsmakler (je nach Auftrag) tĂ€tig sein (gem § 652 BGB). Den Unterschied dieser beiden AuftrĂ€ge wollen wir Ihnen nachstehend kurz erlĂ€utern.

  • Der Nachweismakler muss hierbei lediglich den Nachweis, also die Möglichkeit zur Abschluss eines Miet- oder Kaufvertrages, ohne Fachkunde, erbringen (Bennennung des Miet- bzw. Kaufinteressenten, des KĂ€ufers/Vermieters und das Objekt). Der Nachweis gilt mit erfolgreichem Abschluss des Miet-/Kaufvertrages als erbracht.
  • Die TĂ€tigkeit des Vermittlungsmaklers erschöpft sich nicht im Nachweis der Gelegenheit zum Vertragsabschluss, sondern umfasst ein verhandelndes Auftreten unter Einflussnahme auf die Entscheidung des Interessenten (Fachkunde des Objektes nötig) und die HerbeifĂŒhrung der Abschlussbereitschaft der potentiellen Vertragspartei des Auftraggebers (BGH, Urteil vom 02.06.1976 – VII ZR 101/75).

Da der Maklervertrag den Makler nicht zu einer TĂ€tigkeit verpflichtet (Mehrfachbeauftragung von Maklern möglich), ist erst die Erbringung einer der vorgenannten TĂ€tigkeiten mit dem Provisionsanspruch verknĂŒpft (KausalitĂ€t).

Die Situation gestaltet sich bei der Erteilung eines Alleinauftrages grundlegend anders. Der Makler verpflichtet sich mit diesem zur TĂ€tigkeit und der Auftraggeber sichert vertraglich zu, den Auftrag nur an seinen im Alleinauftrag benannten Makler zu vergeben.

Die Provisionshöhe (bei Vermietung und Immobilienverkauf)

Anders als RechtsanwĂ€lten oder Notaren liegt der Provisionshöhe von Maklern keine GebĂŒhrenordnung zu Grunde. Die Provisionshöhe ist demnach frei verhandelbar.

Einzig bei der Vermietung von Mietobjekten hat der Gesetzgeber die zulÀssige Provisionshöhe auf maximal 2 Nettokaltmieten zzgl. Mehrwertsteuer beschrÀnkt.

Wird der Makler im Rahmen des Immobilienverkaufes tĂ€tig, haben sich marktĂŒbliche Provisionshöhen in AbhĂ€ngigkeit vom Bundesland herauskristallisiert. Eine Übersicht zu den jeweiligen Höhen mit Recherchestand Januar 2018 finden sie hier.

Wer zahlt die Provision?

Auch hier ist wieder die Unterscheidung zwischen der TĂ€tigkeit des Maklers im Zuge eines Immobilienverkaufes und der Vermietung zu unterscheiden.

Beim Verkauf einer Immobilien teilen sich KĂ€ufer und VerkĂ€ufer zumeist die Maklerprovision (Übersicht). SonderfĂ€lle werden in der Übersicht auf der Seite www.immoverkauf24.de noch einmal aufgeschlĂŒsselt.

Im Jahr 2015 hat der Gesetzgeber die Übernahmepflicht von Provisionszahlungen bei Vermietung neu geregelt. Hier gilt seit dem 01.06.2015 das Bestellerprinzip (BGBl. Jahrgang 2015 Teil I Nr. 16). Diese Regelung können Sie noch einmal in § 2 Abs. 1a Wohnungsvermittlungsgesetz nachlesen. Das Bestellerprinzip sieht vor, dass die Provisionszahlung ausschließlich von dem Auftraggeber geschuldet wird, also jenem der die TĂ€tigkeit des Maklers auch bestellt hat. Hierbei gilt das marktwirtschaftliche Prinzip: „Wer bestellt, bezahlt.“ Diese Regelungen greift nicht bei der Vermietung von Gewerbeimmobilien, hier trĂ€gt noch immer der Mieter die Provision.

KĂŒndigung des Maklervertrag

ZunÀchst ist es wichtig zu wissen, wie die Laufzeit des Maklervertrages gestaltet wurde.

Unbefristete MaklervertrĂ€ge können jederzeit ohne Angabe von GrĂŒnden gekĂŒndigt werden, diese KĂŒndigung kann auf Wunsch des Auftraggebers sofort wirksam werden, sodass der Makler seine TĂ€tigkeit sofort einzustellen hat.

Mit Abschluss eines befristeten Maklervertrages ist zunĂ€chst kein ordentliches KĂŒndigungsrecht gegeben. Der Vertrag endet mit Zeitablauf oder kann nur dann ordentlich gekĂŒndigt werden, wenn der Befristungszeitraum bereits abgelaufen ist und sich dieser lediglich ĂŒber den Fristablauf hinaus verlĂ€ngert hat (bspw. durch vertraglich festgehaltene Sonderregelungen).

Soll dieser Vertrag dennoch gekĂŒndigt werden, kann dies nur unter Gebrauch des SonderkĂŒndigungsrechts erfolgen. GemĂ€ĂŸ § 626 BGB setzt diesen einen wichtigen Grund voraus, der eine Fortsetzung des VetragsverhĂ€ltnisses unzumutbar erscheinen lassen. Dieser Grund kann zum Beispiel in einer Pflichtverletzung des Maklers liegen. VersĂ€umt es der Makler, Besichtigungstermine durchzufĂŒhren, obwohl die Nachfrage besteht, oder beschĂ€digt das VertrauensverhĂ€ltnis zu seinem Auftraggeber, liegen GrĂŒnde fĂŒr eine außerordentliche KĂŒndigung vor. Die KĂŒndigung ist dann zwei Wochen nach Bekanntwerden der Pflichtverletzung auszusprechen und unterliegt je nach vertraglicher Regelung der Schriftformerfordernis.

MaklervertrĂ€ge mit zu langer Laufzeit („Knebelvertrag“) mĂŒssen nicht gekĂŒndigt werden, denn sie gelten als sittenwidrig und sind damit unwirksam (gem. § 138 Abs. 1 BGB). In der Praxis sollte man von einer durchschnittlichen Vertragslaufzeit von 6 bis 8 Monaten ausgehen (bei schwer zu verĂ€ußernden Immobilien auch lĂ€nger), da eine ausufernde Laufzeit des Maklervertrages den Auftraggeber in seiner „wirtschaftlichen Freiheit“ zu sehr einschrĂ€nkt. Ob die Bedingung der Sittenwidrigkeit erfĂŒllt ist, muss jedoch stets am Einzelfall ĂŒberprĂŒft werden.

Über die rechtlichen Folgen der KĂŒndigung des Maklervertrages berĂ€t Sie Rechtsanwalt Stephan Scharlach gern.

Der Maklervertrag und sein Widerrufsrecht

MaklervertrÀge können durchaus ein FernabsatzgeschÀft sein und unterliegen damit dem Widerrufsrecht. Dies hat auch der BGH in seinen Entscheidungen vom 07.07.2016, Az. I ZR 30/15 und Az. 1 ZR 68/15 bestÀtigt.

Verbraucher können seit 2013 dann von ihrem Widerrufsrecht Gebrauch machen, wenn der Maklervertrag mittels E-Mail, Brief, Telefon, Fax, Homepage geschlossen wurde. Es ist daher empfehlenswert, dem Verbraucher mit Abschluss in vorgenannten FÀllen zeitgleich eine Widerrufsbelehrung zukommen zu lassen.

Aufgrund der KomplexitĂ€t des Widerrufsrechts möchten wir Sie hierzu gern in einem weiteren Beitrag informieren. GrundsĂ€tzlich ist die Hinzuziehung eines Rechtsanwalts fĂŒr die Formulierung von StandardvertrĂ€gen sinnvoll, der Sie darĂŒber hinaus auf die Besonderheiten hinweisen kann.

Sie haben Fragen zur erfolgreichen Verwaltung Ihrer Immobilien, hier bei systemhaus.com sehen Sie Ihrer Lösung entgegen.

Sie sind auf der Suche nach rechtlichem Rat oder benötigen kompetente UnterstĂŒtzung? Ein Fachanwalt kann Ihnen hierbei zur Seite stehen und gern verweisen wir hier noch einmal auf die profunde Arbeit der Anwaltskanzlei Scharlach.

Wir hoffen, Ihnen hiermit zunĂ€chst einen Überblick ĂŒber die Facetten des Maklerrechts verschafft zu haben. Sie wollen mehr erfahren? Ihre Anregungen zu weiterfĂŒhrenden Themen im Bereich Software  und Rechtsberatung sind uns ein willkommenes Anliegen