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Digitalisierung | Immobilienwirtschaft | Immobilienbranche| Hausverwaltung | Maklersoftware | Definition | Chancen & Risiken | Aktuell | 2020

 

Die Digitalisierung in der Immobilienbranche – Immobilienwirtschaft wird digital

Der folgende Beitrag liefert eine ├ťbersicht vom Zusammenspiel der stetig wachsenden Immobilienwirtschaft und den neuesten Technologien, um Prozesse zu optimieren und eine schnellere Bearbeitung genau dieser zu erm├Âglichen. Wir erkl├Ąren, was Digitalisierung in der Immobilienbranche beinhaltet, wie der aktuelle Stand ist und welche Chancen und Risiken sie birgt.

Was bedeutet Digitalisierung?

Wird eine analoge Information in ein digitales Format umgewandelt, ist von Digitalisierung die Rede. Das kann z. B. eine Seite eines Buches sein, welche gescannt und in einem Ordner auf dem Computer gespeichert wird. Der Sinn dabei ist, sowohl Zeit (schneller Postverkehr durch E-Mails), als auch Platz (wo fr├╝her reihenweise Ordner im Regal standen, reichen heute ein PC und ein Multi-Druckger├Ąt) und Kosten (kein Postversand, Minimierung Papierverbrauch etc.) zu sparen. Digitalisierung bietet nicht nur eine schnelle, einfache Abrufbarkeit von einer Information (beispielsweise eine Wortsuche in einem Ordner auf dem PC), sondern auch die rasche Verarbeitung und Vervielf├Ąltigung der Information sowie eine unverf├Ąlschte Wiedergabe und ├ťbermittlung von Daten durch elektronische Datenverarbeitungssysteme. Das Produkt einer Digitalisierung wird als Digitalisat bezeichnet. Weiterf├╝hrende Erkl├Ąrungen auch unter https://de.wikipedia.org/wiki/Digitalisierung

Wem betrifft die Digitalisierung der Wohnungswirtschaft?

Es ist v├Âllig gleich, ob man in einer Wohnung lebt, sie besitzt, verwaltet oder gar baut – Digitalisierung in der Wohnungswirtschaft macht vor kaum einem Halt! Nahezu jeder kommt im Zeitalter der Digitalisierung mit den aus ihr entstandenen Prozessen in Kontakt.
Ein kleines Beispiel eines geschlossenen Kreises, in dem alle Akteure der Immobilienwirtschaft betroffen sind:

Ein Mieter sucht eine Wohnung auf einem Online-Immobilienportal, auf diesem wird eine Wohnung inklusive Video vom 360-Grad-Rundgang angeboten, der Verwalter wird per Kontaktformular auf der Seite angeschrieben, der Mieter erh├Ąlt per Mail einen Besichtigungstermin, lernt bei der Besichtigung den Eigent├╝mer kennen und schlussendlich unterzeichnen beide den Mietvertrag auf dem iPad. Der Mieter erledigt den Dauerauftrag f├╝r die Miete per online Banking, wovon der Vermieter ebenfalls Gebrauch macht – denn er will ja Zeit sparen. Beim n├Ąchsten Termin trifft der Vermieter einen Immobilienmakler und den zust├Ąndigen Bauherrn. Er hat Interesse eine neue Wohnung zu kaufen – die noch nicht mal gebaut wurde, doch schon w├Ąhrend der Planung kann er einen Rundgang machen und sieht somit die Wohnung im fertigen Zustand – dank Virtual Reality. Dies zeigt, wie unkompliziert, schnell und papierlos der Ablauf zwischen den einzelnen Akteuren heutzutage stattfindet. Der Wandel in Bezug auf Digitalisierung in der Immobilienbranche f├╝hrt zur Aufl├Âsung der Branchengrenzen. Das Resultat ist die Entstehung einer neuen Art und Weise der Kooperation und Kommunikation miteinander.

Digitalisierung in der Immobilienbranche – der aktuelle Stand

Kurzer Check zum Status quo im Bereich der Immobilienbranche:

1. Digitalisierung Immobiliensuche

Schnell, bequem, einfach – so w├╝nscht sich jeder die Wohnungssuche. Hat man vor einigen Jahren noch Zeitungen durchgebl├Ąttert und pers├Ânlich Wohnungsverwaltungen aufgesucht, kann man heute ganz unkompliziert auf Immobilienportalen seine fein gefilterte Suche starten. So w├Ąhlt man z. B. Mietpreis, Stadtgebiet, Quadratmeterzahl und Ausstattungsmerkmale und bekommt auf Anhieb ein entsprechendes Ergebnis. Einer der bekanntesten Anbieter hierf├╝r ist z.B. Immowelt.
Aber nicht nur die Suche nach einer Wohnung ist online m├Âglich, sondern auch die Einsch├Ątzung des Marktwertes von Haus oder Wohnung – und zwar kostenlos. Online Makler bieten au├čerdem einen rundum Service, von Beratung, ├╝ber Vermarktung, bis hin zur Verkaufsabwicklung. Etabliert hat sich im Bereich der digitalen Immobilienmakler vorallem der aus TV & Print bekannte mcmakler.
F├╝r Immobilienmakler als solche existieren nunmehr eine Bandbreite an Softwareprogrammen um die Arbeit effizienter zu gestalten. Es k├Ânnen beispielsweise ├╝ber eine App Grundriss, Grundbuchauszug, Baupl├Ąne, Energieausweis, Expos├ę sowie E-Mail-Tracking, Vermarktungsaktivit├Ąten online eingesehen werden. Immowelt-Software ist hier┬á z. B. ein┬á Anbieter in der Branche. Eine ausf├╝hrliche Darstellung einzelner Anbieter ist unter┬á dem Bereich Maklersoftware auf Systemhaus.com zu finden.

2. Digitalisierung der Hausverwaltung

Mitunter gibt es zahlreiche Hausverwaltungssoftware-Anbieter auf dem Markt. Sie umfassen Abrechnungen, zu der sowohl Nebenkostenabrechnung als auch Heizkostenabrechnung und Abrechnungen von Kautionen geh├Âren. WEG-Verwaltung, elektronisches ├ťbergabeprotokoll, Mitteilungen ├╝ber Mieterh├Âhungen, M├Âglichkeiten zum Datenaustausch sowie automatische Anpassung neuer Vorauszahlungen sollten ebenfalls inklusive sein. Dar├╝ber hinaus sind Buchf├╝hrung und Reporting-M├Âglichkeiten meist ein Bestandteil einer solchen Software. Wichtig ist, dass man eine f├╝r die jeweiligen Anforderungen passende Software findet und sich bei der Entscheidung, welche Software man w├Ąhlt im klaren dar├╝ber ist, was sie leisten soll. Welches Betriebssystem wird verwendet? Handelt es sich um Miet- oder Sondereigentumsverwaltung? M├Âchte man pers├Ânliche Betreuung? Die Nutzung kann sogar ger├Ąteunabh├Ąngig erfolgen – egal ob PC, Tablet oder Smartphone. So kann ein mobiles Verwalten sichergestellt werden. Einen Vergleich der 10 beliebtesten Anbieter dieser Branche ist unter diesem Link┬á auffindbar.

3. Virtual Reality

Derzeit steht Virtual Reality in der Immobilienwirtschaft noch ganz am Anfang. Doch zuk├╝nftig kann sie eine gro├če Rolle beim Planen und Vermarkten von Immobilien spielen. Diese Technologie revolutioniert die Zusammenarbeit zwischen Bauherren, Planern und K├Ąufern. Nutzte man fr├╝her Baugrundrisse und Fotos, kann man heute ein Haus betreten, bevor es ├╝berhaupt gebaut wurde. Doch wie ist das m├Âglich? Eine spezielle 3D-Brille und die Funktion bim+ erm├Âglichen einen Rundgang in virtuellen R├Ąumen. Wie wirkt die Raumaufteilung? Wie gro├č sollen die Fenster sein? Lieber Fliesen oder doch Parkett? Wie lichtdurchflutet ist ein Raum im Verlauf des Jahres? Dem K├Ąufer wird die individuelle Gestaltung seiner zuk├╝nftigen Immobilie erm├Âglicht, Planungsfehler k├Ânnen vermieden bzw. vor der Bauphase erkannt und behoben werden. Die Vermarktung kann verbessert werden, da das Projekt realit├Ątsnah vorgestellt wird. So kann z. B. ein Kunde der eine Immobilie im Ausland erwerben will, diese betreten, obwohl er sich tausende Kilometer entfernt befindet. Auch im Handwerk kann Virtual Reality zuk├╝nftig Prozesse erleichtern. Ein Lehrling kann beispielsweise mit einer virtuellen Kreiss├Ąge arbeiten, ohne das ein Verletzungsrisiko besteht oder teures Material verwendet wird.

4. 3D-Druckverfahren

Ein Hausbau in nur wenigen Tagen, ohne eine Armee von Maurern und Ger├Ąten wie Ger├╝sten und Kr├Ąnen. Ist das m├Âglich? Ja! Weltweit arbeiten Wissenschaftler an Druckverfahren um komplette H├Ąuser zu drucken. Der 3 D-Drucker speziell f├╝r die Immobilienbranche macht es m├Âglich. Verwendet wird eine Betonmischung, aus der schichtweise am St├╝ck ein Haus gebaut wird.
In Shanghai gelang es der Firma WinSun, zehn H├Ąuser in 24 Stunden zu drucken. Die Zusammensetzung des Materials bestand unter anderem aus hochwertigem Zement und Glasfasern, sowie aus recyceltem Bauschutt und Industrieabf├Ąllen. So wurde schnell g├╝nstiger Wohnraum in einer stetig wachsenden Metropole geschaffen. N├Ąhere Information, wie die Immobilienwirtschaft missioniert werden soll gibt es unter winsun3d. Auch das US-amerikanische Startup ICON erschuf erfolgreich bezugsfertige 3D-H├Ąuser und hat sich durch den Druck dieser die Bek├Ąmpfung der globalen Wohnraumknappheit zum Ziel gesetzt. Einen Eindruck davon liefert der folgende Link.

An der TU in Dresden wird derweil am Verfahren ,,CONPrint 3D“ zum Drucken von Beton geforscht. Auch die TU M├╝nchen und TU Kaiserslautern widmen sich intensiv dem 3D-Druck von Beton.

Das 3D-Druckverfahren stellt einen bedeutungsvollen Meilenstein f├╝r die Digitalisierung in der Immobilienwirtschaft dar. Die Zeit wird zeigen, wie durchsetzungsf├Ąhig dieses Verfahren des Hausbaus ist.

5. Big Data

Big Data stellt den Kernpunkt der Digitalisierung in der Immobilienwirtschaft dar. Nicht nur 3D-Druckverfahren f├╝r den Hausbau, Virtual Reality, digitale Hausverwaltung und online Wohnungssuche, sondern auch digitaler Wohnraum z├Ąhlen zum Bereich Big Data. So wird mitunter auch die Ausstattung vom Wohnraum immer digitaler: sprachgesteuerte Lampen, ├╝ber Apps ferngesteuerte Waschmaschinen bis hin zu smarter Verglasung. Mehr denn je sind Haushaltsger├Ąte auf ihre Benutzer abgestimmt und bieten den Komfort des smarten Betriebes.
Aber auch die Infrastruktur von ganzen Geb├Ąuden wandelt sich durch die Digitalisierung der Immobilienbranche und der aus ihr entstandenen Population der Sensorik. Waren vor kurzem noch Fahrst├╝hle mit Touch-Screen, T├╝ren mit Fingerabdruck-Sensor-Schloss Neuheiten, sind mittlerweile sogar ganze Geb├Ąude mit Sensoren ausgestattet, um z. B. anzuzeigen wie stark bestimmte Bereiche in Unternehmen frequentiert sind, damit darauf schnell reagiert werden zu kann. Auch Alarmsysteme sind dank Sensorik ausgereifter, ein Wachdienst, der seine Runden dreht, ist nicht mehr n├Âtig. Im Alarmfall wird automatisch ein Notruf gesendet. Heizungssysteme und L├╝ftungen k├Ânnen dank Sensoren, die ermitteln, wie warm ein Raum ist oder wie hoch die Emissionen sind, sofort reagieren. Dadurch wird Energie gespart. Geb├Ąude werden zu vernetzten Datensystemen, der Informationsfluss ist ununterbrochen im Gange. Die Systeme ,,lernen“ von ihren Benutzern, indem sie bestimmtes Verhalten ,,tracken“.

6. BIM

Der Begriff BIM bedeutet Building Information Modelling, was als Bauwerksdatenmodellierung bezeichnet werden kann. Dabei handelt es sich um einen intelligenten modellbasierten Prozess mit Hilfe einer Software um Geb├Ąude zu planen, zu bauen und zu betreiben. BIM erm├Âglicht Architekten, Ingenieuren und Bauunternehmern eine effizientere und effektivere Arbeit. Die Software stellt 3D-Modelle von Geb├Ąuden mit all ihren physikalischen Daten dar, der Austausch ├╝ber das Projekt des Geb├Ąudes erfolgt multi-disziplin├Ąr. Jedes Bauteil ist digital angelegt, auch Mengenangaben dieser sind einsehbar. Nimmt ein Beteiligter eine ├änderung vor, ist diese f├╝r alle Beteiligten sichtbar und es kann sofort darauf reagiert werden. So werden Risiken, Fehler und Ausgaben schneller erkannt und beachtet, was das Ergebnis deutlich verbessert. Mit Abschluss der Bauma├čnahme erlischt jedoch nicht der Datensatz des Geb├Ąudes, er wird lebenslang weitergef├╝hrt – so profitieren z. B. Handwerker bei sp├Ąteren Instandhaltungsma├čnahmen von der vorhandenen Information ohne vorher Akten w├Ąlzen zu m├╝ssen oder aufwendig herumschrauben und forschen zu m├╝ssen, welche Materialien wann verwendet wurden. Mittlerweile wurde BIM auch in die Lehrpl├Ąne von Hochschulen der Bundesrepublik aufgenommen, um topaktuell auszubilden.

Digitalisierung in der Immobilienwirtschaft – Chancen und Risiken welche Perspektiven ergeben sich?

Was bedeutet Digitalisierung der Immobilienwirtschaft l├Ąngerfristig f├╝r die Unternehmen und die einzelnen Akteure der Branche? Welche Chancen und Risiken birgt sie?

1. Immobiliensuche

Praktisch ist die Zeitersparnis, wenn man eine Wohnung online sucht. Was aber oftmals gro├č ist, ist die Entt├Ąuschung dar├╝ber, wie eine Wohnung in der Realit├Ąt aussieht. Bilder werden oft aus ausgekl├╝gelten Winkeln gemacht, so dass viele M├Ąngel nicht sichtbar sind. Diese werden oftmals verschwiegen oder fein umschrieben. Zentrale Lage meint vielleicht eine Wohnung im Zentrum, was aber auch bedeuten kann, dass die Wohnung an einer Bundesstra├če liegen kann. Schickt man geh├Ąuft Mails an Vermieter kann es schnell un├╝bersichtlich werden, wen man wann und wof├╝r kontaktiert hat, was ebenfalls f├╝r den Vermieter gilt, der z. B. online einen Nachmieter sucht. Mails und Apps als Messenger lassen den Kommunikationsfluss lockerer und unverbindlicher erscheinen, so dass ein Risiko besteht, dass sowohl potentielle Mieter Termine, als auch Vermieter einfacher absagen.

Ein Online-Immobilienmakler, der einen umfangreichen Service zu einem vergleichsweise g├╝nstigen Komplettpreis bietet – vom erstellen des Expos├ęs bis hin zum Vertragsabschluss, erscheint sehr praktisch. Dabei spielt Vertrauen zum Immobilienmakler eine gro├če Rolle, denn eine Immobilie kauft oder verkauft man ja nicht alle Tage. Dadurch f├Ąllt es Online-Immobilienmaklern sehr schwer, sich durchzusetzen. Deshalb sind regionale ortskundige ,,echte“ Makler in diesem Bereich gefragter als Online-Makler. Regionale Makler k├Ânnen individuell auf die einzelnen Zielgruppen eingehen.

F├╝r die regionalen Immobilienmakler h├Ąlt die Digitalisierung zwar schnelle, optimierte Arbeitsprozesse im Alltagsgesch├Ąft bereit, weshalb sie sich grunds├Ątzlich offen gegen├╝ber neuen Technologien verhalten sollten. Dennoch wird ihr Know-how ├╝ber Details der Historie einer Immobilie, Streitigkeiten unter Nachbarn oder neuen Ver├Ąnderungen der Infrastruktur eines Stadtteils unersetzbar bleiben – denn dass taucht in keiner Datenbank auf.

2. Digitalisierung Hausverwaltung

Online-Banking, digitale Buchhaltung, elektronische ├ťbergabeprotokolle – Hausverwaltungen profitieren nicht nur von Kosten, Zeit und Materialeinsparung. Ach ihre Kunden sind zufriedener, da sie schneller an Informationen gelangen, wenn es um Fragen zu Mietern oder Vertr├Ągen geht. Dank der entsprechenden Hausverwaltungssoftware inklusive Apps f├╝r Tablets und Smartphones sind die Mitarbeiter auch mobiler. Insgesamt profitiert die Hausverwaltung von der Digitalisierung. Datenschutzrichtlinien und entsprechende Gesetzesneuerungen dazu m├╝ssen beachtet und eingehalten werden.

3. Virtual Reality

Virtual Reality punktet mit ihrer realit├Ątsnahen Darstellung einer Immobilie, selbst, wenn es diese noch nicht gibt. Anders als beim 360-Grad-Rundgang, bei dem man nur an einem Punkt im Haus steht, kann man bei Virtual Reality unter den Tisch schauen, sich hautnah in der Immobilie bewegen, denn wenn man einen Meter vorw├Ąrts geht, dann geht man auch virtuell im Haus einen Meter vorw├Ąrts. Dar├╝ber hinaus ist Virtual Reality weltweit einsetzbar, egal wo man sich befindet. Man ben├Âtigt einen leistungsstarken PC und die VR-Brille. Allerdings belaufen sich die Kosten dieser Technologie im mittleren vierstelligen Bereich, was die breite Masse noch von einer Anschaffung dieser Technologie abh├Ąlt.

4. 3D-Druck Beton

Ein Haus aus dem 3D-Drucker, hergestellt in wenigen Tagen, zu einem geringen Preis schafft schnell Wohnraum und k├Ânnte das globale Wohnungsproblem bek├Ąmpfen. Es fehlen jedoch noch Erfahrungen und Forschungsergebnisse, wie stabil diese H├Ąuser wirklich bei extremen klimatischen Bedingungen sind. Das Risiko, dass ein solches Haus einem Erdbeben oder einer anderen Naturkatstrophe nicht Stand halten kann, muss erst ausgeschlossen werden k├Ânnen. F├╝r Deutschland gelten viele Gesetze und Verordnungen um ein Haus zu bauen. Dementsprechend m├╝ssten einige H├╝rden ├╝berwunden werden, um eine Genehmigung zu bekommen, ein solches Haus errichten und bewohnen zu k├Ânnen. Der 3D-Hausdruck erfordert weniger Arbeitskr├Ąfte aus der entsprechenden Branche, die aber aus ihrer Erfahrung sehr gut einen Hausbau auf verschiedenen B├Âden und Umgebungen beurteilen k├Ânnen. Dadurch k├Ąme ein Verlust von Arbeitskr├Ąften und ihrer Erfahrungswerten in Frage, sollten solche H├Ąuser zuk├╝nftig in Massenproduktion gehen.

 

5. Big Data

Big Data liefert in Bezug auf Infrastruktur von Geb├Ąuden definitiv mehr Sicherheit und Komfort. Eine smarte Technik an T├╝ren und Fenstern sch├╝tzt vor Einbr├╝chen und ausgekl├╝gelte Sensoren k├Ânnen fr├╝hzeitig Gas- und Rauchentwicklung erkennen. Auch k├Ânnen altersgerechte oder behindertengerechte Assistenzsysteme die Wohnqualit├Ąt verbessern. Big Data birgt mitunter das Risiko der virtuellen Angreifbarkeit von vertraulichen Daten. Auch m├╝ssen die Unternehmen der Branche s├Ąmtliche Datenschutzrichtlinien beachten, wenn sie von der Verwendung von Big Data profitieren wollen. Ein Sensor, der ein Geb├Ąude ├╝berwacht und Daten sammelt, ist sehr hilfreich, den Nutzern von Geb├Ąuden kann es jedoch sehr gew├Âhnungsbed├╝rftig vorkommen, da ein Gef├╝hl der ├ťberwachung entstehen k├Ânnte. Hier ist von Mitarbeitern Toleranz, Akzeptanz und Offenheit zu einer solchen Technik gefragt. Unternehmen m├╝ssen ihren Mitarbeitern am besten bevor diese Technologie eingef├╝hrt wird, erkl├Ąren was sie kann und warum sie Prozesse vereinfacht und alle aufkommenden Fragen beantworten, um ihnen ein sicheres Gef├╝hl zu vermitteln.

6. BIM

BIM bietet zahlreiche Vorteile, denn es wird enorm Zeit gespart, alle Beteiligten greifen auf gleiche Datens├Ątze zu und so wird die Koordinierung optimiert. Kollision von einzelnen Gewerken wird dadurch vermieden. M├Ąngel k├Ânnen auf dem Modell markiert werden und es folgt eine Benachrichtigung an den verantwortlichen Beteiligten. Fehler werden minimiert und noch vor der Bauphase erkannt. Die Mengenermittlung erfolgt durch automatisch erzeugte Tabellen. Es wird nur so viel Material bestellt, wie am Ende auch ben├Âtigt wird. Aufgaben k├Ânnen schnell verteilt werden, noch vor Ort auf der Baustelle auf dem Tablet. Sp├Ątere ├änderungen, Reparaturen und Instandhaltungsarbeiten werden lebenslang weitergef├╝hrt und sind stets einsehbar. Vor allem gro├čen Unternehmen profitieren von BIM. Kleinere Unternehmen (bis zehn Mitarbeiter) scheuen sich noch vor den Kosten und erforderlichen Schulungen, die eine Nutzung von BIM voraussetzt. Auch sollten alle Beteiligten (Architekten, Ingenieure und Bauherr) BIM nutzen, damit sich der Kreis schlie├čt. Weigert sich ein Akteur, ist die volle Wertsch├Âpfung von BIM nicht mehr gegeben.

Fazit:

Die Immobilienbranche wird von neuen Technologien revolutioniert und das erfordert von ihren Akteuren Aufgeschlossenheit und Weiterbildung. Noch befindet sich der Wandel am Anfang, die Technologien in den Kinderschuhen. Die Zeit wird zeigen, wie durchsetzungsf├Ąhig die einzelnen digitalen Prozesse die Immobilienwirtschaft ver├Ąndern.