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Digitalisierung | Immobilienwirtschaft | Immobilienbranche| Hausverwaltung | Maklersoftware | Definition | Chancen & Risiken | Aktuell | 2020

 

Die Digitalisierung in der Immobilienbranche – Immobilienwirtschaft wird digital

Der folgende Beitrag liefert eine Übersicht vom Zusammenspiel der stetig wachsenden Immobilienwirtschaft und den neuesten Technologien, um Prozesse zu optimieren und eine schnellere Bearbeitung genau dieser zu ermöglichen. Wir erklĂ€ren, was Digitalisierung in der Immobilienbranche beinhaltet, wie der aktuelle Stand ist und welche Chancen und Risiken sie birgt.

Was bedeutet Digitalisierung?

Wird eine analoge Information in ein digitales Format umgewandelt, ist von Digitalisierung die Rede. Das kann z. B. eine Seite eines Buches sein, welche gescannt und in einem Ordner auf dem Computer gespeichert wird. Der Sinn dabei ist, sowohl Zeit (schneller Postverkehr durch E-Mails), als auch Platz (wo frĂŒher reihenweise Ordner im Regal standen, reichen heute ein PC und ein Multi-DruckgerĂ€t) und Kosten (kein Postversand, Minimierung Papierverbrauch etc.) zu sparen. Digitalisierung bietet nicht nur eine schnelle, einfache Abrufbarkeit von einer Information (beispielsweise eine Wortsuche in einem Ordner auf dem PC), sondern auch die rasche Verarbeitung und VervielfĂ€ltigung der Information sowie eine unverfĂ€lschte Wiedergabe und Übermittlung von Daten durch elektronische Datenverarbeitungssysteme. Das Produkt einer Digitalisierung wird als Digitalisat bezeichnet. WeiterfĂŒhrende ErklĂ€rungen auch unter https://de.wikipedia.org/wiki/Digitalisierung

Wem betrifft die Digitalisierung der Wohnungswirtschaft?

Es ist völlig gleich, ob man in einer Wohnung lebt, sie besitzt, verwaltet oder gar baut – Digitalisierung in der Wohnungswirtschaft macht vor kaum einem Halt! Nahezu jeder kommt im Zeitalter der Digitalisierung mit den aus ihr entstandenen Prozessen in Kontakt.
Ein kleines Beispiel eines geschlossenen Kreises, in dem alle Akteure der Immobilienwirtschaft betroffen sind:

Ein Mieter sucht eine Wohnung auf einem Online-Immobilienportal, auf diesem wird eine Wohnung inklusive Video vom 360-Grad-Rundgang angeboten, der Verwalter wird per Kontaktformular auf der Seite angeschrieben, der Mieter erhĂ€lt per Mail einen Besichtigungstermin, lernt bei der Besichtigung den EigentĂŒmer kennen und schlussendlich unterzeichnen beide den Mietvertrag auf dem iPad. Der Mieter erledigt den Dauerauftrag fĂŒr die Miete per online Banking, wovon der Vermieter ebenfalls Gebrauch macht – denn er will ja Zeit sparen. Beim nĂ€chsten Termin trifft der Vermieter einen Immobilienmakler und den zustĂ€ndigen Bauherrn. Er hat Interesse eine neue Wohnung zu kaufen – die noch nicht mal gebaut wurde, doch schon wĂ€hrend der Planung kann er einen Rundgang machen und sieht somit die Wohnung im fertigen Zustand – dank Virtual Reality. Dies zeigt, wie unkompliziert, schnell und papierlos der Ablauf zwischen den einzelnen Akteuren heutzutage stattfindet. Der Wandel in Bezug auf Digitalisierung in der Immobilienbranche fĂŒhrt zur Auflösung der Branchengrenzen. Das Resultat ist die Entstehung einer neuen Art und Weise der Kooperation und Kommunikation miteinander.

Digitalisierung in der Immobilienbranche – der aktuelle Stand

Kurzer Check zum Status quo im Bereich der Immobilienbranche:

1. Digitalisierung Immobiliensuche

Schnell, bequem, einfach – so wĂŒnscht sich jeder die Wohnungssuche. Hat man vor einigen Jahren noch Zeitungen durchgeblĂ€ttert und persönlich Wohnungsverwaltungen aufgesucht, kann man heute ganz unkompliziert auf Immobilienportalen seine fein gefilterte Suche starten. So wĂ€hlt man z. B. Mietpreis, Stadtgebiet, Quadratmeterzahl und Ausstattungsmerkmale und bekommt auf Anhieb ein entsprechendes Ergebnis. Einer der bekanntesten Anbieter hierfĂŒr ist z.B. Immowelt.
Aber nicht nur die Suche nach einer Wohnung ist online möglich, sondern auch die EinschĂ€tzung des Marktwertes von Haus oder Wohnung – und zwar kostenlos. Online Makler bieten außerdem einen rundum Service, von Beratung, ĂŒber Vermarktung, bis hin zur Verkaufsabwicklung. Etabliert hat sich im Bereich der digitalen Immobilienmakler vorallem der aus TV & Print bekannte mcmakler.
FĂŒr Immobilienmakler als solche existieren nunmehr eine Bandbreite an Softwareprogrammen um die Arbeit effizienter zu gestalten. Es können beispielsweise ĂŒber eine App Grundriss, Grundbuchauszug, BauplĂ€ne, Energieausweis, ExposĂ© sowie E-Mail-Tracking, VermarktungsaktivitĂ€ten online eingesehen werden. Immowelt-Software ist hier  z. B. ein  Anbieter in der Branche. Eine ausfĂŒhrliche Darstellung einzelner Anbieter ist unter  dem Bereich Maklersoftware auf Systemhaus.com zu finden.

2. Digitalisierung der Hausverwaltung

Mitunter gibt es zahlreiche Hausverwaltungssoftware-Anbieter auf dem Markt. Sie umfassen Abrechnungen, zu der sowohl Nebenkostenabrechnung als auch Heizkostenabrechnung und Abrechnungen von Kautionen gehören. WEG-Verwaltung, elektronisches Übergabeprotokoll, Mitteilungen ĂŒber Mieterhöhungen, Möglichkeiten zum Datenaustausch sowie automatische Anpassung neuer Vorauszahlungen sollten ebenfalls inklusive sein. DarĂŒber hinaus sind BuchfĂŒhrung und Reporting-Möglichkeiten meist ein Bestandteil einer solchen Software. Wichtig ist, dass man eine fĂŒr die jeweiligen Anforderungen passende Software findet und sich bei der Entscheidung, welche Software man wĂ€hlt im klaren darĂŒber ist, was sie leisten soll. Welches Betriebssystem wird verwendet? Handelt es sich um Miet- oder Sondereigentumsverwaltung? Möchte man persönliche Betreuung? Die Nutzung kann sogar gerĂ€teunabhĂ€ngig erfolgen – egal ob PC, Tablet oder Smartphone. So kann ein mobiles Verwalten sichergestellt werden. Einen Vergleich der 10 beliebtesten Anbieter dieser Branche ist unter diesem Link  auffindbar.

3. Virtual Reality

Derzeit steht Virtual Reality in der Immobilienwirtschaft noch ganz am Anfang. Doch zukĂŒnftig kann sie eine große Rolle beim Planen und Vermarkten von Immobilien spielen. Diese Technologie revolutioniert die Zusammenarbeit zwischen Bauherren, Planern und KĂ€ufern. Nutzte man frĂŒher Baugrundrisse und Fotos, kann man heute ein Haus betreten, bevor es ĂŒberhaupt gebaut wurde. Doch wie ist das möglich? Eine spezielle 3D-Brille und die Funktion bim+ ermöglichen einen Rundgang in virtuellen RĂ€umen. Wie wirkt die Raumaufteilung? Wie groß sollen die Fenster sein? Lieber Fliesen oder doch Parkett? Wie lichtdurchflutet ist ein Raum im Verlauf des Jahres? Dem KĂ€ufer wird die individuelle Gestaltung seiner zukĂŒnftigen Immobilie ermöglicht, Planungsfehler können vermieden bzw. vor der Bauphase erkannt und behoben werden. Die Vermarktung kann verbessert werden, da das Projekt realitĂ€tsnah vorgestellt wird. So kann z. B. ein Kunde der eine Immobilie im Ausland erwerben will, diese betreten, obwohl er sich tausende Kilometer entfernt befindet. Auch im Handwerk kann Virtual Reality zukĂŒnftig Prozesse erleichtern. Ein Lehrling kann beispielsweise mit einer virtuellen KreissĂ€ge arbeiten, ohne das ein Verletzungsrisiko besteht oder teures Material verwendet wird.

4. 3D-Druckverfahren

Ein Hausbau in nur wenigen Tagen, ohne eine Armee von Maurern und GerĂ€ten wie GerĂŒsten und KrĂ€nen. Ist das möglich? Ja! Weltweit arbeiten Wissenschaftler an Druckverfahren um komplette HĂ€user zu drucken. Der 3 D-Drucker speziell fĂŒr die Immobilienbranche macht es möglich. Verwendet wird eine Betonmischung, aus der schichtweise am StĂŒck ein Haus gebaut wird.
In Shanghai gelang es der Firma WinSun, zehn HĂ€user in 24 Stunden zu drucken. Die Zusammensetzung des Materials bestand unter anderem aus hochwertigem Zement und Glasfasern, sowie aus recyceltem Bauschutt und IndustrieabfĂ€llen. So wurde schnell gĂŒnstiger Wohnraum in einer stetig wachsenden Metropole geschaffen. NĂ€here Information, wie die Immobilienwirtschaft missioniert werden soll gibt es unter winsun3d. Auch das US-amerikanische Startup ICON erschuf erfolgreich bezugsfertige 3D-HĂ€user und hat sich durch den Druck dieser die BekĂ€mpfung der globalen Wohnraumknappheit zum Ziel gesetzt. Einen Eindruck davon liefert der folgende Link.

An der TU in Dresden wird derweil am Verfahren ,,CONPrint 3D“ zum Drucken von Beton geforscht. Auch die TU MĂŒnchen und TU Kaiserslautern widmen sich intensiv dem 3D-Druck von Beton.

Das 3D-Druckverfahren stellt einen bedeutungsvollen Meilenstein fĂŒr die Digitalisierung in der Immobilienwirtschaft dar. Die Zeit wird zeigen, wie durchsetzungsfĂ€hig dieses Verfahren des Hausbaus ist.

5. Big Data

Big Data stellt den Kernpunkt der Digitalisierung in der Immobilienwirtschaft dar. Nicht nur 3D-Druckverfahren fĂŒr den Hausbau, Virtual Reality, digitale Hausverwaltung und online Wohnungssuche, sondern auch digitaler Wohnraum zĂ€hlen zum Bereich Big Data. So wird mitunter auch die Ausstattung vom Wohnraum immer digitaler: sprachgesteuerte Lampen, ĂŒber Apps ferngesteuerte Waschmaschinen bis hin zu smarter Verglasung. Mehr denn je sind HaushaltsgerĂ€te auf ihre Benutzer abgestimmt und bieten den Komfort des smarten Betriebes.
Aber auch die Infrastruktur von ganzen GebĂ€uden wandelt sich durch die Digitalisierung der Immobilienbranche und der aus ihr entstandenen Population der Sensorik. Waren vor kurzem noch FahrstĂŒhle mit Touch-Screen, TĂŒren mit Fingerabdruck-Sensor-Schloss Neuheiten, sind mittlerweile sogar ganze GebĂ€ude mit Sensoren ausgestattet, um z. B. anzuzeigen wie stark bestimmte Bereiche in Unternehmen frequentiert sind, damit darauf schnell reagiert werden zu kann. Auch Alarmsysteme sind dank Sensorik ausgereifter, ein Wachdienst, der seine Runden dreht, ist nicht mehr nötig. Im Alarmfall wird automatisch ein Notruf gesendet. Heizungssysteme und LĂŒftungen können dank Sensoren, die ermitteln, wie warm ein Raum ist oder wie hoch die Emissionen sind, sofort reagieren. Dadurch wird Energie gespart. GebĂ€ude werden zu vernetzten Datensystemen, der Informationsfluss ist ununterbrochen im Gange. Die Systeme ,,lernen“ von ihren Benutzern, indem sie bestimmtes Verhalten ,,tracken“.

6. BIM

Der Begriff BIM bedeutet Building Information Modelling, was als Bauwerksdatenmodellierung bezeichnet werden kann. Dabei handelt es sich um einen intelligenten modellbasierten Prozess mit Hilfe einer Software um GebĂ€ude zu planen, zu bauen und zu betreiben. BIM ermöglicht Architekten, Ingenieuren und Bauunternehmern eine effizientere und effektivere Arbeit. Die Software stellt 3D-Modelle von GebĂ€uden mit all ihren physikalischen Daten dar, der Austausch ĂŒber das Projekt des GebĂ€udes erfolgt multi-disziplinĂ€r. Jedes Bauteil ist digital angelegt, auch Mengenangaben dieser sind einsehbar. Nimmt ein Beteiligter eine Änderung vor, ist diese fĂŒr alle Beteiligten sichtbar und es kann sofort darauf reagiert werden. So werden Risiken, Fehler und Ausgaben schneller erkannt und beachtet, was das Ergebnis deutlich verbessert. Mit Abschluss der Baumaßnahme erlischt jedoch nicht der Datensatz des GebĂ€udes, er wird lebenslang weitergefĂŒhrt – so profitieren z. B. Handwerker bei spĂ€teren Instandhaltungsmaßnahmen von der vorhandenen Information ohne vorher Akten wĂ€lzen zu mĂŒssen oder aufwendig herumschrauben und forschen zu mĂŒssen, welche Materialien wann verwendet wurden. Mittlerweile wurde BIM auch in die LehrplĂ€ne von Hochschulen der Bundesrepublik aufgenommen, um topaktuell auszubilden.

Digitalisierung in der Immobilienwirtschaft – Chancen und Risiken welche Perspektiven ergeben sich?

Was bedeutet Digitalisierung der Immobilienwirtschaft lĂ€ngerfristig fĂŒr die Unternehmen und die einzelnen Akteure der Branche? Welche Chancen und Risiken birgt sie?

1. Immobiliensuche

Praktisch ist die Zeitersparnis, wenn man eine Wohnung online sucht. Was aber oftmals groß ist, ist die EnttĂ€uschung darĂŒber, wie eine Wohnung in der RealitĂ€t aussieht. Bilder werden oft aus ausgeklĂŒgelten Winkeln gemacht, so dass viele MĂ€ngel nicht sichtbar sind. Diese werden oftmals verschwiegen oder fein umschrieben. Zentrale Lage meint vielleicht eine Wohnung im Zentrum, was aber auch bedeuten kann, dass die Wohnung an einer Bundesstraße liegen kann. Schickt man gehĂ€uft Mails an Vermieter kann es schnell unĂŒbersichtlich werden, wen man wann und wofĂŒr kontaktiert hat, was ebenfalls fĂŒr den Vermieter gilt, der z. B. online einen Nachmieter sucht. Mails und Apps als Messenger lassen den Kommunikationsfluss lockerer und unverbindlicher erscheinen, so dass ein Risiko besteht, dass sowohl potentielle Mieter Termine, als auch Vermieter einfacher absagen.

Ein Online-Immobilienmakler, der einen umfangreichen Service zu einem vergleichsweise gĂŒnstigen Komplettpreis bietet – vom erstellen des ExposĂ©s bis hin zum Vertragsabschluss, erscheint sehr praktisch. Dabei spielt Vertrauen zum Immobilienmakler eine große Rolle, denn eine Immobilie kauft oder verkauft man ja nicht alle Tage. Dadurch fĂ€llt es Online-Immobilienmaklern sehr schwer, sich durchzusetzen. Deshalb sind regionale ortskundige ,,echte“ Makler in diesem Bereich gefragter als Online-Makler. Regionale Makler können individuell auf die einzelnen Zielgruppen eingehen.

FĂŒr die regionalen Immobilienmakler hĂ€lt die Digitalisierung zwar schnelle, optimierte Arbeitsprozesse im AlltagsgeschĂ€ft bereit, weshalb sie sich grundsĂ€tzlich offen gegenĂŒber neuen Technologien verhalten sollten. Dennoch wird ihr Know-how ĂŒber Details der Historie einer Immobilie, Streitigkeiten unter Nachbarn oder neuen VerĂ€nderungen der Infrastruktur eines Stadtteils unersetzbar bleiben – denn dass taucht in keiner Datenbank auf.

2. Digitalisierung Hausverwaltung

Online-Banking, digitale Buchhaltung, elektronische Übergabeprotokolle – Hausverwaltungen profitieren nicht nur von Kosten, Zeit und Materialeinsparung. Ach ihre Kunden sind zufriedener, da sie schneller an Informationen gelangen, wenn es um Fragen zu Mietern oder VertrĂ€gen geht. Dank der entsprechenden Hausverwaltungssoftware inklusive Apps fĂŒr Tablets und Smartphones sind die Mitarbeiter auch mobiler. Insgesamt profitiert die Hausverwaltung von der Digitalisierung. Datenschutzrichtlinien und entsprechende Gesetzesneuerungen dazu mĂŒssen beachtet und eingehalten werden.

3. Virtual Reality

Virtual Reality punktet mit ihrer realitĂ€tsnahen Darstellung einer Immobilie, selbst, wenn es diese noch nicht gibt. Anders als beim 360-Grad-Rundgang, bei dem man nur an einem Punkt im Haus steht, kann man bei Virtual Reality unter den Tisch schauen, sich hautnah in der Immobilie bewegen, denn wenn man einen Meter vorwĂ€rts geht, dann geht man auch virtuell im Haus einen Meter vorwĂ€rts. DarĂŒber hinaus ist Virtual Reality weltweit einsetzbar, egal wo man sich befindet. Man benötigt einen leistungsstarken PC und die VR-Brille. Allerdings belaufen sich die Kosten dieser Technologie im mittleren vierstelligen Bereich, was die breite Masse noch von einer Anschaffung dieser Technologie abhĂ€lt.

4. 3D-Druck Beton

Ein Haus aus dem 3D-Drucker, hergestellt in wenigen Tagen, zu einem geringen Preis schafft schnell Wohnraum und könnte das globale Wohnungsproblem bekĂ€mpfen. Es fehlen jedoch noch Erfahrungen und Forschungsergebnisse, wie stabil diese HĂ€user wirklich bei extremen klimatischen Bedingungen sind. Das Risiko, dass ein solches Haus einem Erdbeben oder einer anderen Naturkatstrophe nicht Stand halten kann, muss erst ausgeschlossen werden können. FĂŒr Deutschland gelten viele Gesetze und Verordnungen um ein Haus zu bauen. Dementsprechend mĂŒssten einige HĂŒrden ĂŒberwunden werden, um eine Genehmigung zu bekommen, ein solches Haus errichten und bewohnen zu können. Der 3D-Hausdruck erfordert weniger ArbeitskrĂ€fte aus der entsprechenden Branche, die aber aus ihrer Erfahrung sehr gut einen Hausbau auf verschiedenen Böden und Umgebungen beurteilen können. Dadurch kĂ€me ein Verlust von ArbeitskrĂ€ften und ihrer Erfahrungswerten in Frage, sollten solche HĂ€user zukĂŒnftig in Massenproduktion gehen.

 

5. Big Data

Big Data liefert in Bezug auf Infrastruktur von GebĂ€uden definitiv mehr Sicherheit und Komfort. Eine smarte Technik an TĂŒren und Fenstern schĂŒtzt vor EinbrĂŒchen und ausgeklĂŒgelte Sensoren können frĂŒhzeitig Gas- und Rauchentwicklung erkennen. Auch können altersgerechte oder behindertengerechte Assistenzsysteme die WohnqualitĂ€t verbessern. Big Data birgt mitunter das Risiko der virtuellen Angreifbarkeit von vertraulichen Daten. Auch mĂŒssen die Unternehmen der Branche sĂ€mtliche Datenschutzrichtlinien beachten, wenn sie von der Verwendung von Big Data profitieren wollen. Ein Sensor, der ein GebĂ€ude ĂŒberwacht und Daten sammelt, ist sehr hilfreich, den Nutzern von GebĂ€uden kann es jedoch sehr gewöhnungsbedĂŒrftig vorkommen, da ein GefĂŒhl der Überwachung entstehen könnte. Hier ist von Mitarbeitern Toleranz, Akzeptanz und Offenheit zu einer solchen Technik gefragt. Unternehmen mĂŒssen ihren Mitarbeitern am besten bevor diese Technologie eingefĂŒhrt wird, erklĂ€ren was sie kann und warum sie Prozesse vereinfacht und alle aufkommenden Fragen beantworten, um ihnen ein sicheres GefĂŒhl zu vermitteln.

6. BIM

BIM bietet zahlreiche Vorteile, denn es wird enorm Zeit gespart, alle Beteiligten greifen auf gleiche DatensĂ€tze zu und so wird die Koordinierung optimiert. Kollision von einzelnen Gewerken wird dadurch vermieden. MĂ€ngel können auf dem Modell markiert werden und es folgt eine Benachrichtigung an den verantwortlichen Beteiligten. Fehler werden minimiert und noch vor der Bauphase erkannt. Die Mengenermittlung erfolgt durch automatisch erzeugte Tabellen. Es wird nur so viel Material bestellt, wie am Ende auch benötigt wird. Aufgaben können schnell verteilt werden, noch vor Ort auf der Baustelle auf dem Tablet. SpĂ€tere Änderungen, Reparaturen und Instandhaltungsarbeiten werden lebenslang weitergefĂŒhrt und sind stets einsehbar. Vor allem großen Unternehmen profitieren von BIM. Kleinere Unternehmen (bis zehn Mitarbeiter) scheuen sich noch vor den Kosten und erforderlichen Schulungen, die eine Nutzung von BIM voraussetzt. Auch sollten alle Beteiligten (Architekten, Ingenieure und Bauherr) BIM nutzen, damit sich der Kreis schließt. Weigert sich ein Akteur, ist die volle Wertschöpfung von BIM nicht mehr gegeben.

Fazit:

Die Immobilienbranche wird von neuen Technologien revolutioniert und das erfordert von ihren Akteuren Aufgeschlossenheit und Weiterbildung. Noch befindet sich der Wandel am Anfang, die Technologien in den Kinderschuhen. Die Zeit wird zeigen, wie durchsetzungsfÀhig die einzelnen digitalen Prozesse die Immobilienwirtschaft verÀndern.