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Digitalisierung | Immobilienwirtschaft | Immobilienbranche| Hausverwaltung | Maklersoftware | Definition | Chancen & Risiken | Aktuell | 2019

 

Die Digitalisierung in der Immobilienbranche – Immobilienwirtschaft wird digital

Der folgende Beitrag liefert eine Übersicht vom Zusammenspiel der stetig wachsenden Immobilienwirtschaft und den neuesten Technologien, um Prozesse zu optimieren und eine schnellere Bearbeitung genau dieser zu ermöglichen. Wir erklären, was Digitalisierung in der Immobilienbranche beinhaltet, wie der aktuelle Stand ist und welche Chancen und Risiken sie birgt.

Was bedeutet Digitalisierung?

Wird eine analoge Information in ein digitales Format umgewandelt, ist von Digitalisierung die Rede. Das kann z. B. eine Seite eines Buches sein, welche gescannt und in einem Ordner auf dem Computer gespeichert wird. Der Sinn dabei ist, sowohl Zeit (schneller Postverkehr durch E-Mails), als auch Platz (wo früher reihenweise Ordner im Regal standen, reichen heute ein PC und ein Multi-Druckgerät) und Kosten (kein Postversand, Minimierung Papierverbrauch etc.) zu sparen. Digitalisierung bietet nicht nur eine schnelle, einfache Abrufbarkeit von einer Information (beispielsweise eine Wortsuche in einem Ordner auf dem PC), sondern auch die rasche Verarbeitung und Vervielfältigung der Information sowie eine unverfälschte Wiedergabe und Übermittlung von Daten durch elektronische Datenverarbeitungssysteme. Das Produkt einer Digitalisierung wird als Digitalisat bezeichnet. Weiterführende Erklärungen auch unter https://de.wikipedia.org/wiki/Digitalisierung

Wem betrifft die Digitalisierung der Wohnungswirtschaft?

Es ist völlig gleich, ob man in einer Wohnung lebt, sie besitzt, verwaltet oder gar baut – Digitalisierung in der Wohnungswirtschaft macht vor kaum einem Halt! Nahezu jeder kommt im Zeitalter der Digitalisierung mit den aus ihr entstandenen Prozessen in Kontakt.
Ein kleines Beispiel eines geschlossenen Kreises, in dem alle Akteure der Immobilienwirtschaft betroffen sind:

Ein Mieter sucht eine Wohnung auf einem Online-Immobilienportal, auf diesem wird eine Wohnung inklusive Video vom 360-Grad-Rundgang angeboten, der Verwalter wird per Kontaktformular auf der Seite angeschrieben, der Mieter erhält per Mail einen Besichtigungstermin, lernt bei der Besichtigung den Eigentümer kennen und schlussendlich unterzeichnen beide den Mietvertrag auf dem iPad. Der Mieter erledigt den Dauerauftrag für die Miete per online Banking, wovon der Vermieter ebenfalls Gebrauch macht – denn er will ja Zeit sparen. Beim nächsten Termin trifft der Vermieter einen Immobilienmakler und den zuständigen Bauherrn. Er hat Interesse eine neue Wohnung zu kaufen – die noch nicht mal gebaut wurde, doch schon während der Planung kann er einen Rundgang machen und sieht somit die Wohnung im fertigen Zustand – dank Virtual Reality. Dies zeigt, wie unkompliziert, schnell und papierlos der Ablauf zwischen den einzelnen Akteuren heutzutage stattfindet. Der Wandel in Bezug auf Digitalisierung in der Immobilienbranche führt zur Auflösung der Branchengrenzen. Das Resultat ist die Entstehung einer neuen Art und Weise der Kooperation und Kommunikation miteinander.

Digitalisierung in der Immobilienbranche – der aktuelle Stand

Kurzer Check zum Status quo im Bereich der Immobilienbranche:

1. Digitalisierung Immobiliensuche

Schnell, bequem, einfach – so wünscht sich jeder die Wohnungssuche. Hat man vor einigen Jahren noch Zeitungen durchgeblättert und persönlich Wohnungsverwaltungen aufgesucht, kann man heute ganz unkompliziert auf Immobilienportalen seine fein gefilterte Suche starten. So wählt man z. B. Mietpreis, Stadtgebiet, Quadratmeterzahl und Ausstattungsmerkmale und bekommt auf Anhieb ein entsprechendes Ergebnis. Einer der bekanntesten Anbieter hierfür ist z.B. Immowelt.
Aber nicht nur die Suche nach einer Wohnung ist online möglich, sondern auch die Einschätzung des Marktwertes von Haus oder Wohnung – und zwar kostenlos. Online Makler bieten außerdem einen rundum Service, von Beratung, über Vermarktung, bis hin zur Verkaufsabwicklung. Etabliert hat sich im Bereich der digitalen Immobilienmakler vorallem der aus TV & Print bekannte mcmakler.
Für Immobilienmakler als solche existieren nunmehr eine Bandbreite an Softwareprogrammen um die Arbeit effizienter zu gestalten. Es können beispielsweise über eine App Grundriss, Grundbuchauszug, Baupläne, Energieausweis, Exposé sowie E-Mail-Tracking, Vermarktungsaktivitäten online eingesehen werden. Immowelt-Software ist hier  z. B. ein  Anbieter in der Branche. Eine ausführliche Darstellung einzelner Anbieter ist unter  dem Bereich Maklersoftware auf Systemhaus.com zu finden.

2. Digitalisierung der Hausverwaltung

Mitunter gibt es zahlreiche Hausverwaltungssoftware-Anbieter auf dem Markt. Sie umfassen Abrechnungen, zu der sowohl Nebenkostenabrechnung als auch Heizkostenabrechnung und Abrechnungen von Kautionen gehören. WEG-Verwaltung, elektronisches Übergabeprotokoll, Mitteilungen über Mieterhöhungen, Möglichkeiten zum Datenaustausch sowie automatische Anpassung neuer Vorauszahlungen sollten ebenfalls inklusive sein. Darüber hinaus sind Buchführung und Reporting-Möglichkeiten meist ein Bestandteil einer solchen Software. Wichtig ist, dass man eine für die jeweiligen Anforderungen passende Software findet und sich bei der Entscheidung, welche Software man wählt im klaren darüber ist, was sie leisten soll. Welches Betriebssystem wird verwendet? Handelt es sich um Miet- oder Sondereigentumsverwaltung? Möchte man persönliche Betreuung? Die Nutzung kann sogar geräteunabhängig erfolgen – egal ob PC, Tablet oder Smartphone. So kann ein mobiles Verwalten sichergestellt werden. Einen Vergleich der 10 beliebtesten Anbieter dieser Branche ist unter diesem Link  auffindbar.

3. Virtual Reality

Derzeit steht Virtual Reality in der Immobilienwirtschaft noch ganz am Anfang. Doch zukünftig kann sie eine große Rolle beim Planen und Vermarkten von Immobilien spielen. Diese Technologie revolutioniert die Zusammenarbeit zwischen Bauherren, Planern und Käufern. Nutzte man früher Baugrundrisse und Fotos, kann man heute ein Haus betreten, bevor es überhaupt gebaut wurde. Doch wie ist das möglich? Eine spezielle 3D-Brille und die Funktion bim+ ermöglichen einen Rundgang in virtuellen Räumen. Wie wirkt die Raumaufteilung? Wie groß sollen die Fenster sein? Lieber Fliesen oder doch Parkett? Wie lichtdurchflutet ist ein Raum im Verlauf des Jahres? Dem Käufer wird die individuelle Gestaltung seiner zukünftigen Immobilie ermöglicht, Planungsfehler können vermieden bzw. vor der Bauphase erkannt und behoben werden. Die Vermarktung kann verbessert werden, da das Projekt realitätsnah vorgestellt wird. So kann z. B. ein Kunde der eine Immobilie im Ausland erwerben will, diese betreten, obwohl er sich tausende Kilometer entfernt befindet. Auch im Handwerk kann Virtual Reality zukünftig Prozesse erleichtern. Ein Lehrling kann beispielsweise mit einer virtuellen Kreissäge arbeiten, ohne das ein Verletzungsrisiko besteht oder teures Material verwendet wird.

4. 3D-Druckverfahren

Ein Hausbau in nur wenigen Tagen, ohne eine Armee von Maurern und Geräten wie Gerüsten und Kränen. Ist das möglich? Ja! Weltweit arbeiten Wissenschaftler an Druckverfahren um komplette Häuser zu drucken. Der 3 D-Drucker speziell für die Immobilienbranche macht es möglich. Verwendet wird eine Betonmischung, aus der schichtweise am Stück ein Haus gebaut wird.
In Shanghai gelang es der Firma WinSun, zehn Häuser in 24 Stunden zu drucken. Die Zusammensetzung des Materials bestand unter anderem aus hochwertigem Zement und Glasfasern, sowie aus recyceltem Bauschutt und Industrieabfällen. So wurde schnell günstiger Wohnraum in einer stetig wachsenden Metropole geschaffen. Nähere Information, wie die Immobilienwirtschaft missioniert werden soll gibt es unter winsun3d. Auch das US-amerikanische Startup ICON erschuf erfolgreich bezugsfertige 3D-Häuser und hat sich durch den Druck dieser die Bekämpfung der globalen Wohnraumknappheit zum Ziel gesetzt. Einen Eindruck davon liefert der folgende Link.

An der TU in Dresden wird derweil am Verfahren ,,CONPrint 3D“ zum Drucken von Beton geforscht. Auch die TU München und TU Kaiserslautern widmen sich intensiv dem 3D-Druck von Beton.

Das 3D-Druckverfahren stellt einen bedeutungsvollen Meilenstein für die Digitalisierung in der Immobilienwirtschaft dar. Die Zeit wird zeigen, wie durchsetzungsfähig dieses Verfahren des Hausbaus ist.

5. Big Data

Big Data stellt den Kernpunkt der Digitalisierung in der Immobilienwirtschaft dar. Nicht nur 3D-Druckverfahren für den Hausbau, Virtual Reality, digitale Hausverwaltung und online Wohnungssuche, sondern auch digitaler Wohnraum zählen zum Bereich Big Data. So wird mitunter auch die Ausstattung vom Wohnraum immer digitaler: sprachgesteuerte Lampen, über Apps ferngesteuerte Waschmaschinen bis hin zu smarter Verglasung. Mehr denn je sind Haushaltsgeräte auf ihre Benutzer abgestimmt und bieten den Komfort des smarten Betriebes.
Aber auch die Infrastruktur von ganzen Gebäuden wandelt sich durch die Digitalisierung der Immobilienbranche und der aus ihr entstandenen Population der Sensorik. Waren vor kurzem noch Fahrstühle mit Touch-Screen, Türen mit Fingerabdruck-Sensor-Schloss Neuheiten, sind mittlerweile sogar ganze Gebäude mit Sensoren ausgestattet, um z. B. anzuzeigen wie stark bestimmte Bereiche in Unternehmen frequentiert sind, damit darauf schnell reagiert werden zu kann. Auch Alarmsysteme sind dank Sensorik ausgereifter, ein Wachdienst, der seine Runden dreht, ist nicht mehr nötig. Im Alarmfall wird automatisch ein Notruf gesendet. Heizungssysteme und Lüftungen können dank Sensoren, die ermitteln, wie warm ein Raum ist oder wie hoch die Emissionen sind, sofort reagieren. Dadurch wird Energie gespart. Gebäude werden zu vernetzten Datensystemen, der Informationsfluss ist ununterbrochen im Gange. Die Systeme ,,lernen“ von ihren Benutzern, indem sie bestimmtes Verhalten ,,tracken“.

6. BIM

Der Begriff BIM bedeutet Building Information Modelling, was als Bauwerksdatenmodellierung bezeichnet werden kann. Dabei handelt es sich um einen intelligenten modellbasierten Prozess mit Hilfe einer Software um Gebäude zu planen, zu bauen und zu betreiben. BIM ermöglicht Architekten, Ingenieuren und Bauunternehmern eine effizientere und effektivere Arbeit. Die Software stellt 3D-Modelle von Gebäuden mit all ihren physikalischen Daten dar, der Austausch über das Projekt des Gebäudes erfolgt multi-disziplinär. Jedes Bauteil ist digital angelegt, auch Mengenangaben dieser sind einsehbar. Nimmt ein Beteiligter eine Änderung vor, ist diese für alle Beteiligten sichtbar und es kann sofort darauf reagiert werden. So werden Risiken, Fehler und Ausgaben schneller erkannt und beachtet, was das Ergebnis deutlich verbessert. Mit Abschluss der Baumaßnahme erlischt jedoch nicht der Datensatz des Gebäudes, er wird lebenslang weitergeführt – so profitieren z. B. Handwerker bei späteren Instandhaltungsmaßnahmen von der vorhandenen Information ohne vorher Akten wälzen zu müssen oder aufwendig herumschrauben und forschen zu müssen, welche Materialien wann verwendet wurden. Mittlerweile wurde BIM auch in die Lehrpläne von Hochschulen der Bundesrepublik aufgenommen, um topaktuell auszubilden.

Digitalisierung in der Immobilienwirtschaft – Chancen und Risiken welche Perspektiven ergeben sich?

Was bedeutet Digitalisierung der Immobilienwirtschaft längerfristig für die Unternehmen und die einzelnen Akteure der Branche? Welche Chancen und Risiken birgt sie?

1. Immobiliensuche

Praktisch ist die Zeitersparnis, wenn man eine Wohnung online sucht. Was aber oftmals groß ist, ist die Enttäuschung darüber, wie eine Wohnung in der Realität aussieht. Bilder werden oft aus ausgeklügelten Winkeln gemacht, so dass viele Mängel nicht sichtbar sind. Diese werden oftmals verschwiegen oder fein umschrieben. Zentrale Lage meint vielleicht eine Wohnung im Zentrum, was aber auch bedeuten kann, dass die Wohnung an einer Bundesstraße liegen kann. Schickt man gehäuft Mails an Vermieter kann es schnell unübersichtlich werden, wen man wann und wofür kontaktiert hat, was ebenfalls für den Vermieter gilt, der z. B. online einen Nachmieter sucht. Mails und Apps als Messenger lassen den Kommunikationsfluss lockerer und unverbindlicher erscheinen, so dass ein Risiko besteht, dass sowohl potentielle Mieter Termine, als auch Vermieter einfacher absagen.

Ein Online-Immobilienmakler, der einen umfangreichen Service zu einem vergleichsweise günstigen Komplettpreis bietet – vom erstellen des Exposés bis hin zum Vertragsabschluss, erscheint sehr praktisch. Dabei spielt Vertrauen zum Immobilienmakler eine große Rolle, denn eine Immobilie kauft oder verkauft man ja nicht alle Tage. Dadurch fällt es Online-Immobilienmaklern sehr schwer, sich durchzusetzen. Deshalb sind regionale ortskundige ,,echte“ Makler in diesem Bereich gefragter als Online-Makler. Regionale Makler können individuell auf die einzelnen Zielgruppen eingehen.

Für die regionalen Immobilienmakler hält die Digitalisierung zwar schnelle, optimierte Arbeitsprozesse im Alltagsgeschäft bereit, weshalb sie sich grundsätzlich offen gegenüber neuen Technologien verhalten sollten. Dennoch wird ihr Know-how über Details der Historie einer Immobilie, Streitigkeiten unter Nachbarn oder neuen Veränderungen der Infrastruktur eines Stadtteils unersetzbar bleiben – denn dass taucht in keiner Datenbank auf.

2. Digitalisierung Hausverwaltung

Online-Banking, digitale Buchhaltung, elektronische Übergabeprotokolle – Hausverwaltungen profitieren nicht nur von Kosten, Zeit und Materialeinsparung. Ach ihre Kunden sind zufriedener, da sie schneller an Informationen gelangen, wenn es um Fragen zu Mietern oder Verträgen geht. Dank der entsprechenden Hausverwaltungssoftware inklusive Apps für Tablets und Smartphones sind die Mitarbeiter auch mobiler. Insgesamt profitiert die Hausverwaltung von der Digitalisierung. Datenschutzrichtlinien und entsprechende Gesetzesneuerungen dazu müssen beachtet und eingehalten werden.

3. Virtual Reality

Virtual Reality punktet mit ihrer realitätsnahen Darstellung einer Immobilie, selbst, wenn es diese noch nicht gibt. Anders als beim 360-Grad-Rundgang, bei dem man nur an einem Punkt im Haus steht, kann man bei Virtual Reality unter den Tisch schauen, sich hautnah in der Immobilie bewegen, denn wenn man einen Meter vorwärts geht, dann geht man auch virtuell im Haus einen Meter vorwärts. Darüber hinaus ist Virtual Reality weltweit einsetzbar, egal wo man sich befindet. Man benötigt einen leistungsstarken PC und die VR-Brille. Allerdings belaufen sich die Kosten dieser Technologie im mittleren vierstelligen Bereich, was die breite Masse noch von einer Anschaffung dieser Technologie abhält.

4. 3D-Druck Beton

Ein Haus aus dem 3D-Drucker, hergestellt in wenigen Tagen, zu einem geringen Preis schafft schnell Wohnraum und könnte das globale Wohnungsproblem bekämpfen. Es fehlen jedoch noch Erfahrungen und Forschungsergebnisse, wie stabil diese Häuser wirklich bei extremen klimatischen Bedingungen sind. Das Risiko, dass ein solches Haus einem Erdbeben oder einer anderen Naturkatstrophe nicht Stand halten kann, muss erst ausgeschlossen werden können. Für Deutschland gelten viele Gesetze und Verordnungen um ein Haus zu bauen. Dementsprechend müssten einige Hürden überwunden werden, um eine Genehmigung zu bekommen, ein solches Haus errichten und bewohnen zu können. Der 3D-Hausdruck erfordert weniger Arbeitskräfte aus der entsprechenden Branche, die aber aus ihrer Erfahrung sehr gut einen Hausbau auf verschiedenen Böden und Umgebungen beurteilen können. Dadurch käme ein Verlust von Arbeitskräften und ihrer Erfahrungswerten in Frage, sollten solche Häuser zukünftig in Massenproduktion gehen.

 

5. Big Data

Big Data liefert in Bezug auf Infrastruktur von Gebäuden definitiv mehr Sicherheit und Komfort. Eine smarte Technik an Türen und Fenstern schützt vor Einbrüchen und ausgeklügelte Sensoren können frühzeitig Gas- und Rauchentwicklung erkennen. Auch können altersgerechte oder behindertengerechte Assistenzsysteme die Wohnqualität verbessern. Big Data birgt mitunter das Risiko der virtuellen Angreifbarkeit von vertraulichen Daten. Auch müssen die Unternehmen der Branche sämtliche Datenschutzrichtlinien beachten, wenn sie von der Verwendung von Big Data profitieren wollen. Ein Sensor, der ein Gebäude überwacht und Daten sammelt, ist sehr hilfreich, den Nutzern von Gebäuden kann es jedoch sehr gewöhnungsbedürftig vorkommen, da ein Gefühl der Überwachung entstehen könnte. Hier ist von Mitarbeitern Toleranz, Akzeptanz und Offenheit zu einer solchen Technik gefragt. Unternehmen müssen ihren Mitarbeitern am besten bevor diese Technologie eingeführt wird, erklären was sie kann und warum sie Prozesse vereinfacht und alle aufkommenden Fragen beantworten, um ihnen ein sicheres Gefühl zu vermitteln.

6. BIM

BIM bietet zahlreiche Vorteile, denn es wird enorm Zeit gespart, alle Beteiligten greifen auf gleiche Datensätze zu und so wird die Koordinierung optimiert. Kollision von einzelnen Gewerken wird dadurch vermieden. Mängel können auf dem Modell markiert werden und es folgt eine Benachrichtigung an den verantwortlichen Beteiligten. Fehler werden minimiert und noch vor der Bauphase erkannt. Die Mengenermittlung erfolgt durch automatisch erzeugte Tabellen. Es wird nur so viel Material bestellt, wie am Ende auch benötigt wird. Aufgaben können schnell verteilt werden, noch vor Ort auf der Baustelle auf dem Tablet. Spätere Änderungen, Reparaturen und Instandhaltungsarbeiten werden lebenslang weitergeführt und sind stets einsehbar. Vor allem großen Unternehmen profitieren von BIM. Kleinere Unternehmen (bis zehn Mitarbeiter) scheuen sich noch vor den Kosten und erforderlichen Schulungen, die eine Nutzung von BIM voraussetzt. Auch sollten alle Beteiligten (Architekten, Ingenieure und Bauherr) BIM nutzen, damit sich der Kreis schließt. Weigert sich ein Akteur, ist die volle Wertschöpfung von BIM nicht mehr gegeben.

Fazit:

Die Immobilienbranche wird von neuen Technologien revolutioniert und das erfordert von ihren Akteuren Aufgeschlossenheit und Weiterbildung. Noch befindet sich der Wandel am Anfang, die Technologien in den Kinderschuhen. Die Zeit wird zeigen, wie durchsetzungsfähig die einzelnen digitalen Prozesse die Immobilienwirtschaft verändern.